Gemischte Signale vom Immobilienmarkt

Immobilienmarkt Naples März 2019

Die Verkaufszahlen lagen in diesem Monat zwar auch leicht im Minus, aber der starke Abwärtstrend der letzten Monate hat sich nicht fortgesetzt. Die Zahl der Verkäufe wird sich sicherlich auch noch etwas erhöhen, da es oft eine Woche dauert, bis alles eingetragen ist. Die höheren Verkaufszahlen wurden allerdings mit geringeren Preisen erkauft. Die durchschnittlichen Verkaufspreise fielen um 6,2% gegenüber dem März 2018 und auch die Verhandlungsergebnisse waren um 0,4% besser als im Vorjahresmonat. Die Indikatoren der letzten Monate deuten an, dass der Markt wieder bessere Chancen für Käufer bietet, ein Objekt günstiger zu erwerben. Die Zahlen in diesem Monat deuten allerdings auch an, dass diese Korrekturphase eventuell nur von kurzer Dauer sein wird.

	März 2019	März  2018	Veränderung
Verkaufte Objekte	952	999	-4,7%
Verkaufspreis (Median)	340.000	362.500	-6,2%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	124	138	-10,1%
Angebotene Objekte	8.650	8.391	3,1%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	186	176	5,7%
Angebote aus Bankbesitz	58	67	-13,4%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	95.5%	96.2%	-0.7%
Verkaufte Einfamilienhäuser	481	446	Die
Verkaufspreis EFH (Median)	420.000	460.000	-8,7%
Angebotene Objekte EFH	4.291	3.985	7,7%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	191	177	7,9%
Verkaufte Wohnungen	494	504	-2,0%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	282.250	291.000	-3,0%
Angebotene Objekte Wohnungen	4.222	4.283	-1,4%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	182	173	5,2%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: Spitzenreiter in diesem Monat war ein 2018  fertig gestelltes modernes Einfamilienhaus im Norden von Olde Naples in Seelage und in Fußnähe zum Strand. Das Haus bietet ca. 800 qm klimatisierte Fläche auf 2 Etagen und eine sehr exklusive Poolarea. Angeboten war es für 11,8 Millionen Dollar, verkauft wurde es für 10,5 Millionen Dollar.

Teuerstes angebotenes Objekt (unverändert):  Das 2009 gebaute Einfamilienhaus in Port Royal liegt in Strandlage auf einem 16.000 qm großen Grundstück. Das 1400 qm große Gebäude ähnelt von Baustil und Ausstattung einem top renovierten kleinen Schloss an der Loire. Angeboten wird es für 49,5 Millionen Dollar. Das Objekt wurde im Oktober 2017 vom Markt genommen. Damals wurde es noch für 65 Millionen Dollar angeboten.

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Keine grundlegende Besserung im Februar

Immobilienmarkt Naples Februar 2019

Auch in diesem Monat lag die Anzahl der Verkäufe und auch der durchschnittliche Verkaufspreis wieder unter dem Vorjahresmonat.  Bsonders zu leiden scheint zur Zeit der Markt mit den hochpreisigen Objekten ab 1 Million Dollar, Dort war der Rückgang mit 41% deutlich höher als der allgemeine Durchschnitt. Währen sich bei den Wohnungen der Rückgang bei den Verkauspreisen in Grenzen hielt, war bei den Häusern der Rückgang bei den Verkaufszahlen nicht so eklatant. 

	Februar 2019	Februar  2018	Veränderung
Verkaufte Objekte	549	704	-22%
Verkaufspreis (Median)	340.000	350.000	-2,9%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	73	124	-41,1%
Angebotene Objekte	8.700	8.299	4,8%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	175	180	-2,8%
Angebote aus Bankbesitz	62	73	-15,1%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	95.7%	96%	-0.3%
Verkaufte Einfamilienhäuser	262	307	-14,7%
Verkaufspreis EFH (Median)	430.000	460.000	-6,5%
Angebotene Objekte EFH	4.299	3.996	-7,6%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	185	195	-5,1%
Verkaufte Wohnungen	275	386	-28,8%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	269.000	275.000	-2,2%
Angebotene Objekte Wohnungen	4.270	4.185	2,0%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	168	169	-0,6%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: Spitzenreiter in diesem Monat war eines der "Strandschlösser" in Pelican Bay. Das 1995 gebautes Einfamilienhaus liegt in direkter Strandlage auf einem 4.000 qm großen Grundstück. Das Haus bietet 900 qm klimatisierter Fläche und 1.500 qm überdachter Fläche.  

Teuerstes angebotenes Objekt (unverändert):  Das 2009 gebaute Einfamilienhaus in Port Royal liegt in Strandlage auf einem 16.000 qm großen Grundstück. Das 1400 qm große Gebäude ähnelt von Baustil und Ausstattung einem top renovierten kleinen Schloss an der Loire. Angeboten wird es für 49,5 Millionen Dollar. Das Objekt wurde im Oktober 2017 vom Markt genommen. Damals wurde es noch für 65 Millionen Dollar angeboten.

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Zweiter schwacher Monat in Folge

Immobilienmarkt Naples Januar 2019

Die Schwächephase vom Dezember setzte sich in der Statistik im Januar fort. Erstmals seit länger Zeit sind auch die Verkaufspreise gegenüber dem Vorjahr gefallen. Es gibt allerdings einen Sonderfaktor, der sich in der Marktstatisitik extrem auswirkte. Im Januar 2018 war die erste Phase in Kalea Bay (Luxuswohnungen in Nordnaples) fertig gestellt und in diesem Monat wurden 79 Wohnungen in dieser Anlage für Preise zwischen 1,3 und 2,65 Millionen als verkauft gemeldet. In Statistikmonat dieses Jahres wurde keine einzige Wohnung in dieser Anlage verkauft, da die nächste Bauphase noch nicht fertig ist. Insofern ist diese Statistik mit viel Vorsicht zu lesen. 

	Januar 2019	Januar 2018	Veränderung
Verkaufte Objekte	576	714	-19,3
Verkaufspreis (Median)	329.500	365.000	-9,7%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	81	158	-48,7%
Angebotene Objekte	8.107	7.729	4,9%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	183	172	6,4%
Angebote aus Bankbesitz	68	67	1,5%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	96%	96.5%	-0.5%
Verkaufte Einfamilienhäuser	300	290	3,4%
Verkaufspreis EFH (Median)	391.250	430.000	-9%
Angebotene Objekte EFH	3.991	3,714	7,5%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	187	180	3,9%
Verkaufte Wohnungen	265	415	-36,1%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	262.500	311.640	-15,8%
Angebotene Objekte Wohnungen	3.986	3.898	2,3%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	178	167	6,6%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: Das 1986 gebautes Einfamilienhaus in Port Royal liegt in Strandlage auf einem 10.000 qm großen Grundstück. Das 550 qm ist im Stil einer Südstaatenvilla gebaut. Das Haus wurde zum Angebotspreis von 22,5 Millionen verkauft, zum dem es seit Oktober 2016 angeboten war. Es ist zu erwarten, dass das Haus bald abgerissen wird und eine noch größere Luxusvilla hier entstehen wird. 

Teuerstes angebotenes Objekt (unverändert):  Das 2009 gebaute Einfamilienhaus in Port Royal liegt in Strandlage auf einem 16.000 qm großen Grundstück. Das 1400 qm große Gebäude ähnelt von Baustil und Ausstattung einem top renovierten kleinen Schloss an der Loire. Angeboten wird es für 49,5 Millionen Dollar. Das Objekt wurde im Oktober 2017 vom Markt genommen. Damals wurde es noch für 65 Millionen Dollar angeboten.

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Wenig positive Indikatoren auf dem Immobilienmarkt im Dezember

Immobilienmarkt Naples Dezember 2018

Der Markt zeigte sich im Dezember recht schwach. Sollte sich der Trend mit steigenden Angebotszahlen und niedrigeren Verkaufszahlen weiter fortsetzen, wird sich über kurz oder lang den Druck auf die Verkaufspreise erhöhen. Dieser Trend war in diesem Monat auch in anderen Märkten in Südwestflorida zu beobachten. Es wird interessant sein zu sehen, ob sich dieser Trend in den nächsten Wochen bestätigt oder ob es eineinmaliger Ausrutscher war.  

	Dezember 2018	Dezember 2017	Veränderung
Verkaufte Objekte	637	738	-13,7
Verkaufspreis (Median)	330.000	320.000	3.1%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	60	94	-36,2%
Angebotene Objekte	7.238	6.835	5,9%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	183	191	-4,2%
Angebote aus Bankbesitz	76	63	20,6%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	95.8%	96.2%	-0.4%
Verkaufte Einfamilienhäuser	320	365	-12,3%
Verkaufspreis EFH (Median)	415.625	420.000	-1%
Angebotene Objekte EFH	3.608	3.285	9.8%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	181	203	-10,8%
Verkaufte Wohnungen	310	362	-14,4%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	295.400	288.465	2,4%
Angebotene Objekte Wohnungen	3.516	3.448	2,9%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	186	182	2,2%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: Luxuriöses Einfamilienhaus im Süden von Port Royal an der Naples Bay  Das 700 m² große Haus wurde 2014 gebaut und verfügt über 5 Schlafzimmer und 8 Badezimmer. Das Grundstück ist mit 1.800 qm fast vollkommen überbaut.  Das Haus hat einen sehr großzügigen Außenbereich mit einem großen Pool. Das Bootsdock ist weit in das Wasser gebaut. Das ursprünglich für 14,900.000 US Dollar angebotene  Haus wurde für 14,6 Millionen US Dollar verkauft. 

Teuerstes angebotenes Objekt:  Das 2009 gebaute Einfamilienhaus in Port Royal liegt in Strandlage auf einem 16.000 qm großen Grundstück. Das 1400 qm große Gebäude ähnelt von Baustil und Ausstattung einem top renovierten kleinen Schloss an der Loire. Angeboten wird es für 49,5 Millionen Dollar. Das Objekt wurde im Oktober 2017 vom Markt genommen. Damals wurde es noch für 65 Millionen Dollar angeboten.

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.