Gute Zahlen, aber Rahmenbedingungen könnten belasten

 Immobilienmarkt Naples Februar 2026

Höhere Verkaufszahlen, leicht steigende Preise und ein stark zurückgehendes Angebot. Alles Anzeichen, dass der Immobilienmarkt sich zur Zeit bessert. 

Dagegen haben sich die Rahmenbedingungen in diesem Monat verschlechtert: 

• Steigende Inflationszahlen, die die Chance auf weitere Zinssenkungen der Zentralbank reduziert
• Kriegsaktionen (zuerst Venezuela, nun Iran), die den Markt verunsichern und die Wirtschaft mit steigenden Ölpreisen belasten
• fallende Aktienkurse

Die nächsten Monate werden zeigen, in welche Richtung die Entwicklung geht. Entscheidend ist in meinen Augen, wie sich die oben genannten Rahmenbedinungen entwickeln. 

	Februar 2026	Februar 2025	Veränderung
Verkaufte Objekte	691	640	8%
Verkaufspreis (Median	659.000	650.000	1,4%
Angebotspreis (Median)	652.000	669.000	-2,5%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	207	205	-1%
Angebotene Objekte	8051	8976	-10,3%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	154	148	4,1%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	95,2%	95,9%	-0,7%
Verkaufte Einfamilienhäuser	297	322	-7,8%
Verkaufspreis EFH (Median)	825.000	825.000	unverändert
Angebotene Objekte EFH	3600	4215	-14,6%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	150	147	2%
Verkaufte Wohnungen	286	266	7,5%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	500.000	495.000	1%
Angebotene Objekte Wohnungen	4.265	4.661	-8,5%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	159	148	7,4%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein Penthaus im 2002 gebauten Highrise Regent am Meer in der Park Shore Area. . Die Wohnung hat 5 Schlafzimmer und 7 Bäder auf 1100 qm klimatisierter Fläche. Es gibt 3 Garagenstellplätze. Das Wohnung kam im März 2024 für 29,5 Millionen Dollar auf den Markt und wurde im Oktober 2025 auf 27.5 Millionen Dollar reduziert. Sie ging Anfang Februar unter Vertrag eine Woche später erfolgte das Closing für 26 Millionen Dollar.  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

Teuerstes angebotenes Objekt: (unverändert):  Das teuerste Objekt ist ein 1962 gebautes Haus auf einem 12.000 qm Grundstück in direkter Strandlage in der Innenstadt. Es wird für 89 Millionen Dollar angeboten. Sollte es verkauft werden, wird hier sicherlich ein oder mehrere Neubauten hochgezogen werden. Angeboten wird es seit Januar 2023 (ursprünglich für 99 Millionen Dollar)  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Erholung des Marktes lässt auf sich warten

Immobilienmarkt Naples Januar 2026

Die Zahl der verkauften Objekte wird sich mit Nachmeldungen stabil halten. Die Verkaufspreise sind auch in diesem Monat verglichen mit dem Vorjahr leicht gefallen und die steigenden verhandelten Abschläge vom Kaufpreis sprechen auch für einen Käufermarkt.  Positiv war hauptsächlich ein Rückgang der angebotenen Objekte um ca. 6%. Die Bauträger scheinen von einem baldigen Umschwung auszugehen, da auch weiterhin mit den Arbeiten an neuen großen Anlagen mit mehreren 1000 Objekten begonnen wird. 

	Januar 2026	Januar 2025	Veränderung
Verkaufte Objekte	565	587	-3,7%
Verkaufspreis (Median	640.000	659.000	-2,9%
Angebotspreis (Median)	695.000	699.000	-0,6%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	165	172	-4,1%
Angebotene Objekte	7585	8179	-7,3%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	175	158	10,8%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	95,1%	95,9%	-0,8%
Verkaufte Einfamilienhäuser	280	313	-10,5%
Verkaufspreis EFH (Median)	832.000	870.000	-4,4%
Angebotene Objekte EFH	3384	3789	-10,7%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	181	164	10,4%
Verkaufte Wohnungen	278	266	4,5%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	455.000	466.000	-2,4%
Angebotene Objekte Wohnungen	4.019	4.660	-13,8%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	170	151	12,6%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 2017 gebautes Einfamilienhaus fast an der Südspitze von Port Royal. Das ungewöhnlich große Grundstück hat ca. 110 m entlang einer Bay. Das Haus hat 6 Schlafzimmer und 13 Bäder auf 1400 qm klimatisierter Fläche. Es gibt 5 Garagenstellplätze. Das Haus kam im Oktober 2025 für 60 Millionen Dollar auf den Markt und ging 2 Monate später unter Vertrag. Im Januar erfolgte das Closing für 55 Millionen Dollar. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

Teuerstes angebotenes Objekt: (unverändert):  Der Verkaufsauftrag für den bisherigen Spitzenreiter lief Ende August aus. Das teuerste Objekt ist nun ein 1962 gebautes Haus auf einem 12.000 qm Grundstück in direkter Strandlage in der Innenstadt. Es wird für 89 Millionen Dollar angeboten. Sollte es verkauft werden, wird hier sicherlich ein oder mehrere Neubauten hochgezogen werden. Angeboten wird es seit Januar 2023 (ursprünglich für 99 Millionen Dollar)  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Fallende Preise im Dezember

 Immobilienmarkt Naples Dezember 2025

Der November grachte eine deutliche Steigerung der verkauften Objekte verglichen mit dem Vorjahresmonat (26%). Dies geschah allerdings auf Kosten der Verkaufspreise, die im Schnitt um 5,8% fielen. Die Zahl der angebotenen Objekte hielt sich stabil. Insgesamt ist noch keine Änderung der negativen Stimmung zu erkennen. 

	Dezember 2025	Dezember 2024	Veränderung
Verkaufte Objekte	795	631	26%
Verkaufspreis (Median	570.000	605.000	-5.8%
Angebotspreis (Median)	687.000	679.000	1,2%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	210	175	20%
Angebotene Objekte	6755	6857	-1,5%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	164	146	12,3%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	95,4%	95,8%	-0,4%
Verkaufte Einfamilienhäuser	397	314	26,4%
Verkaufspreis EFH (Median)	779.000	832.500	-6,4%
Angebotene Objekte EFH	3009	3230	-6,8%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	162	144	12,5%
Verkaufte Wohnungen	380	299	27,1%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	437.500	450.000	-2,8%
Angebotene Objekte Wohnungen	3.597	3.480	3,4%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	163	144	13,2%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 2025 gebautes Einfamilienhaus in der exklusiven Golfanlage Grey Oaks. Das Haus hat 6 Schlafzimmer und 8 Bäder auf 880 qm klimatisierter Fläche. Es gibt 5 Garagenstellplätze. Das Haus liegt auf einem 2.600 qm großen Grundstück mit Blick auf einen See und den Golfplatz. Das Haus kam im Mai 2023 für 13,5 Millionen Dollar auf den Markt und wurde während des Baus mehrfach angehoben Seit März wurde es für 16,5 Millionen angeboten. Es ging Anfang November unter Vertrag und wurde für den Angebotspreis verkauft. 

Teuerstes angebotenes Objekt: (unverändert):  Der Verkaufsauftrag für den bisherigen Spitzenreiter lief Ende August aus. Das teuerste Objekt ist nun ein 1962 gebautes Haus auf einem 12.000 qm Grundstück in direkter Strandlage in der Innenstadt. Es wird für 89 Millionen Dollar angeboten. Sollte es verkauft werden, wird hier sicherlich ein oder mehrere Neubauten hochgezogen werden. Angeboten wird es seit Januar 2023 (ursprünglich für 99 Millionen Dollar)  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Gute Entwicklung im Wohnungsmarkt

Immobilienmarkt Naples November 2025

Auch der November zeigte keine eindeutige Entwicklung. Höheren Verkaufszahlen standen niedrigere Verkaufspreise, ein höherer Angebotsbestand und eine deutlich längere Verweildauer auf dem Markt gegenüber. Deutlich positiver war in diesem Monat der Monatsmarkt, der mit seinen Zahlen deutlich besser als der Markt für Häuser lag.  

	November 2025	November 2024	Veränderung
Verkaufte Objekte	509	482	5,6%
Verkaufspreis (Median	550.000	575.000	-4,3%
Angebotspreis (Median)	690.000	689.900	unverändert
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	117	116	0,9%
Angebotene Objekte	6906	6577	5%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	170	146	16,4%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	94,8%	95,8%	-1%
Verkaufte Einfamilienhäuser	249	250	-0,4%
Verkaufspreis EFH (Median)	715.000	767.500	-6,8%
Angebotene Objekte EFH	3100	3149	-1,6%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	176	152	15,8%
Verkaufte Wohnungen	247	223	10.8%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	420.000	410.000	2,4%
Angebotene Objekte Wohnungen	3.650	3.288	11%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	164	141	16,3%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 2025 gebautes Einfamilienhaus an einem weiten Kanal in Port Royal. Das Haus hat 6 Schlafzimmer und 10 Bäder auf 750 qm klimatisierter Fläche. Es gibt 5 Garagenstellplätze. Das Haus liegt auf einem 2.400 qm großen Grundstück. Das Haus kam Ende Oktober für 37,5 Millionen Dollar und ging sofort unter Vertrag. Es wurde Ende November für 35 Millionen Dollar verkauft.  

Teuerstes angebotenes Objekt: (unverändert):  Der Verkaufsauftrag für den bisherigen Spitzenreiter lief Ende August aus. Das teuerste Objekt ist nun ein 1962 gebautes Haus auf einem 12.000 qm Grundstück in direkter Strandlage in der Innenstadt. Es wird für 89 Millionen Dollar angeboten. Sollte es verkauft werden, wird hier sicherlich ein oder mehrere Neubauten hochgezogen werden. Angeboten wird es seit Januar 2023 (ursprünglich für 99 Millionen Dollar)  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Weiterhin kein Trend zu erkennen

Immobilienmarkt Naples Oktober 2025

Der Oktober hat positive und negative Seiten. Er brachte eine starke Erhöhung der Verkaufszahlen, ins Besondere auch im hoch preisigen Bereich.  Parallel stieg die Zahl der angebotenen Objekte stark an und es dauerte noch länger, bis Verkäufer und Käufer sich einigen konnten. Eine weitere Senkung der Zinsen durch die Zentralbank und das Ende der Ungewissheit durch den Shutdown in Washington könnten hilfreich sein. 

Positiv ist auch, dass europäische Kunden wieder Interesse zeigen. Die gefallenen Preise und der sehr gute Wechselkurs hat die Zahl der Anfragen wieder deutlich erhöht.

	Oktober 2025	Oktober 2024	Veränderung
Verkaufte Objekte	688	518	32,8%
Verkaufspreis (Median	573.500	576.250	-0,5%
Angebotspreis (Median)	688.000	689.000	-0,1%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	152	108	40,7%
Angebotene Objekte	6467	5866	10,2%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	184	165	11,5%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	95%	96%	-1%
Verkaufte Einfamilienhäuser	357	270	32,2%
Verkaufspreis EFH (Median)	720.000	743.750	-3,2%
Angebotene Objekte EFH	2932	2842	3,2%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	190	156	21,8%
Verkaufte Wohnungen	319	237	34,6%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	420.000	436.000	-3,7%
Angebotene Objekte Wohnungen	3.390	2.900	16,9%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	176	175	0,6%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 2025 gebautes Einfamilienhaus an einem weiten Kanal in Port Royal. Das Haus hat 5 Schlafzimmer, Arbeitszimmer und 9 Bäder auf 740 qm klimatisierter Fläche. Es gibt 5 Garagenstellplätze. Das Haus liegt auf einem 2.000 qm großen Grundstück. Das Haus kam im Februar 2025 für 29,5 Millionen Dollar auf den Markt und wurde bereits nach einem Monat auf 25,9 Millionen reduziert. Es sing im September unter Vertrag und wurde Ende Oktober für 23,2 Millionen Dollar verkauft.  

Teuerstes angebotenes Objekt: (unverändert):  Der Verkaufsauftrag für den bisherigen Spitzenreiter lief Ende August aus. Das teuerste Objekt ist nun ein 1962 gebautes Haus auf einem 12.000 qm Grundstück in direkter Strandlage in der Innenstadt. Es wird für 89 Millionen Dollar angeboten. Sollte es verkauft werden, wird hier sicherlich ein oder mehrere Neubauten hochgezogen werden. Angeboten wird es seit Januar 2023 (ursprünglich für 99 Millionen Dollar)  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.