Immobilienmarkt weiterhin stabil

Immobilienmarkt Naples Februar 2023

Verglichen mit anderen Gegenden hält sich Naples sehr gut.Die Verkaufszahlen liegen immer noch über den Werten vor Corona. Auch die durchsncittlichen Verkaufspreise liegen noch 50.000 Dollar über dem Vorjahresmonat und 190.0000 Dollar höher als im Februar 2021. Was den Markt unter Druck setzen könnte, ist das stetig steigende Angebot. 

	Feb 2023	Feb. 2022	Veränderung
Verkaufte Objekte	704	878	-19,8%
Verkaufspreis (Median)	600.000	550.000	9,1%
Angebotspreis (Median)	692.500	625.000	10,8%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	189	172	9,9%
Angebotene Objekte	4.753	3.581	32,7%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	118	84	40,5%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	97.0%	100%	-3%
Verkaufte Einfamilienhäuser	360	455	-20,9%
Verkaufspreis EFH (Median)	746.033	680.000	9,7%
Angebotene Objekte EFH	2.481	1.843	34,6%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	134	96	39,6%
Verkaufte Wohnungen	325	404	-19,6%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	499.000	419.500	19%
Angebotene Objekte Wohnungen	2.154	1.677	28,4%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	100	69	44,9%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 2011 gebautes Haus in Port Royal  an einer weiten Bay nahe der Ausfahrt zum Meer auf einem 3.100 qm großen Grundstück.  Das Einfamilienhaus hat 4 Schlafzimmer und 7 Bäder sowie 4 Garagenplätze. Die klimatisierte Fläche beträgt 800 qm. Das Haus wurde direkt vom Makler für 46.8 Millionen Dollar an eine andere Partei ohne Werbung verkauft. Das Haus hatte letztmals 2019 für 16,7 Millionen den Eigentümer gewechselt. Das Haus wurde in der Zeit aber aufwändig umgebaut. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos.

Teuerstes angebotenes Objekt:  (neu) Wer hätte das gedacht. Der Rekord vom letzten Monat (eine Wohnimmobilie für 99 Millionen Dollar.) wurde bereits einen Monat später überboten. Das neue Angebot umfasst 3 Grundstücke in Meerlage mit zusammen 60.000 qm in Port Royal mit drei Häusern. Angeboten wird das Objekt für knapp 175 Millionen Dollar.  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Immobilienmarkt weiter stark

 Immobilienmarkt Naples Januar 2023

Die Zahlen in diesem Monat wurden sehr stark durch die Fertigstellung des dritten Hochhauses in Kalea Bay in Nord Naples beeinflusst. Nach der Fertigstellung im Dezember erfolgten dort im Januar 101 Closings in der Preisklasse zwischen 1,6 Millionen und 4,4 Millionen Dollar. Dieses seltene Ereignis trieb die Durchschnittspreise auf einen neuen Rekordwert und trotz der im gesamten geringeren Verkaufszahlen war die Zahl der Verkäufe über eine Million deutlich höher als im Vorjahresmonat. Insgesamt hält sich der Immobilienmarkt auf einem sehr hohen Niveau. Der massive Preisrückgang, der in anderen Teilen der USA zu sehen ist, hat Naples (noch?) nicht erreicht. 

	Jan 2023	Jan. 2022	Veränderung
Verkaufte Objekte	648	892	-27,4%
Verkaufspreis (Median)	717.500	550.000	30,5%
Angebotspreis (Median)	799.000	599.997	33,2%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	251	187	34,2%
Angebotene Objekte	4.226	3.149	34,2%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	126	92	37%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	97.4%	100%	-2,6%
Verkaufte Einfamilienhäuser	259	423	-38,8%
Verkaufspreis EFH (Median)	750.000	695.729	7,8%
Angebotene Objekte EFH	2.324	1,659	40,1%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	131	101	29,7%
Verkaufte Wohnungen	376	455	-17,4%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	667.500	425.000	57,1%
Angebotene Objekte Wohnungen	1,816	1,431	26,9%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	123	82	50%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 2015 gebautes Haus in Port Royal  am Meer auf einem 2.800 qm großen Grundstück.  Das Einfamilienhaus hat 4 Schlafzimmer und 6 Bäder sowie 8 Garagenplätze. Die  klimatisierte Fläche von 470 qm ist für den Stadtteil, die Lage und das Alter der Immobilie ungewöhnlich klein. Das Haus kam im Dezember auf den Markt, ging am gleichen Tag unter Vertrag und wurde für swn vollen Preis von 19,9 Millionen Dollar verkauft.  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos.

Teuerstes angebotenes Objekt:  (neu) Ein neuer Rekord für Naples. Eine Wohnimmobilie für 99 Millionen Dollar. Dafür bekommt man ein 1962 gebautes Haus in direkter Strandlage auf einem 12.000 qm großen Grundstück. Das ist ein ganzer Block westlich des Gordon Blvds etwas südlich des Piers und in Fußnähe zu den Restaurants der 3rd St South. Es ist nur die Frage, wie viele Häuser hier nach dem Abriss gebaut werden.   Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Verkaufszahlen weiter schwächer als im Vorjahr

Immobilienmarkt Naples Dezember 2022

Die Verkaufszahlen liegen immer noch deutlich unter dem Vorjahresniveau und die Zahl der Angebote ist weiter am Steigen. Trotzdem steigen die Durchschnittspreise für die angebotenen Objekte (+22,1%) deutlich mehr als die Verkaufspreise (+15,5%). Die Verkäufer scheinen von einer Umkehr des Trends ueberzeugt zu sein. Immerhin hält sich der Immobilienmarkt in Naples deutlich besser als die Gegend um Fort Myers und Cape Coral.

	Dez. 2022	Dez. 2021	Veränderung
Verkaufte Objekte	685	1159	-40,9%
Verkaufspreis (Median)	595.000	515,000	15,5%
Angebotspreis (Median)	714.500	585,000	22,1%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	165	185	-10,8%
Angebotene Objekte	3,656	2.766	32,2%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	117	92	27,2%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	97.3%	100%	-2,7%
Verkaufte Einfamilienhäuser	346	553	-37,4%
Verkaufspreis EFH (Median)	771.500	695.000	11%
Angebotene Objekte EFH	2.065	1,500	37,7%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	130	101	28,7%
Verkaufte Wohnungen	331	584	-43,3%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	475.000	405.000	17,3%
Angebotene Objekte Wohnungen	1,523	1,212	25,7%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	101	85	18,8%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 2007 gebautes Haus in Port Royal  an einem weiten Kanal auf einem 4.000 qm großen Grundstück.  Das Einfamilienhaus hat 6 Schlafzimmer und 9 Bäder sowie 6 Garagenplätze und ca 820 qm klimatisierte Fläche . Das Haus kam im April 2022 auf den Markt und ging bereits nach 4 Tagen unter Vertrag. Auf Wunsch des Verkäufers erfolgte das Closing  erst in Dezember. Das Haus war für 29,95 Millionen auf dem Markt und wurde zum vollen Preis verkauft. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos.

Teuerstes angebotenes Objekt:  (neu) Das teuerste Objekt ist  ein 1968 gebautes Haus in Meerlage am Ende der 5th Avenue S. Es wird für 40 Millionen Dollar angeboten. Auf dem 5000 qm Grundstück stehen zur Zeit zwei Gebäude, die beim Sturm beschädigt wurden. Hier wird entweder ein neues Riesenhaus entstehen oder es wird in mehrere Teile aufgeteilt und es werden mehrere Häuser gebaut werden. Trotz des hohen Preises eher ein "Schnäppchen" für einen Investor mit Geld  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.