Trotz fallender Verkaufszahlen steigende Preise

 Immobilienmarkt Naples November 2022

Geringere Nachfrage und steigendes Angebot führt normalerweise zu fallenden Preise, Das ist ein bekanntes Wirtschaftsgesetz. Naples trotzt diesem zur Zeit und erreichte im November trotz einer knappen Halbierung der Verkäufe und 20% mehr angebotenen Objekten einen neuen Höchststand bei den durchschnittlichen Verkaufspreisen. Es bleibt spannend wie lange das so weiter geht. 

	November 2022	November 2021	Veränderung
Verkaufte Objekte	551	993	-44,5%
Verkaufspreis (Median)	616,505	510,000	20,9%
Angebotspreis (Median)	660,444	545,000	21,2%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	156	181	-13,8%
Angebotene Objekte	3,785	3.204	18,1%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	113	91	24,2%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	97.2%	100%	-2,8%
Verkaufte Einfamilienhäuser	274	490	-44,1%
Verkaufspreis EFH (Median)	850,000	637,450	33,3%
Angebotene Objekte EFH	2,171	1,748	24,2%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	119	98	21,4%
Verkaufte Wohnungen	266	488	-45,5%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	449,950	377,465	19,2%
Angebotene Objekte Wohnungen	1,556	1,398	11,3%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	109	84	29,8%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 2022 gebautes Haus in Port Royal  an einem weiten Kanal auf einem 4.000 qm großen Grundstück.  Das Einfamilienhaus hat 6 Schlafzimmer und 9 Bäder sowie 4 Garagenplätze und ca 760 qm klimatisierte Fläche . Das Haus kam im Juli 2021 zur Beginn der Bauphase für 27,9 Millionen auf den Markt und ging im November unter Vertrag. Im November diesen Jahres wurde es zum vollen Preis verkauft verkauft. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos.

Teuerstes angebotenes Objekt:  (neu) Das teuerste Objekt ist  ein 1988 gebautes Haus in Meerlage etwas südlich des Piers. Das 5600 qm Grundstück bietet 45 m am Meer. Angeboten wird es für 39,5 Millionen Dollar. Man kann davon ausgehen, dass hier nach dem Verkauf ein Neubau entstehen wird. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Auswirkungen des Hurrikans auf Immobilienmarkt gering

Immobilienmarkt Naples Oktober 2022

Nach dem Hurrikan Ende September machte der Markt zunächst eine Verschnaufpause, kam dann aber wieder recht schnell zurück. Immerhin gingen in Nsples von Anfang Oktober bis Mitte November knapp 800 Objekte unter Vertrag. Die Verkaufszahlen sind zwar immer noch deutlich schwächer als im Vorjahresmonat, aber sie hielten sichauf dem Niveau der Vormonate. Das Preisniveau bleibt immer noch auf einem hohen Niveau. 

Während Anfang September in Naples 2.099 von Maklern gelistete Objekte auf dem Markt waren, stieg dieser Wert Anfang November relativ deutlich auf 2.375 Objekte.

	Oktober 2022	Oktober 2021	Veränderung
Verkaufte Objekte	684	918	-25,5%
Verkaufspreis (Median)	560.000	455.000	23,1%
Angebotspreis (Median)	687.000	558.341	23,0%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	142	155	-8,4%
Angebotene Objekte	3.622	3.156	14,8%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	111	88	26,1%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	97.3%	100%	-2,7%
Verkaufte Einfamilienhäuser	328	454	-27,8%
Verkaufspreis EFH (Median)	784.000	630.000	24,4%
Angebotene Objekte EFH	2.108	1.750	20,5%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	123	92	33,7%
Verkaufte Wohnungen	347	452	-23,2%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	440.000	371.250	18,5%
Angebotene Objekte Wohnungen	1.461	1.347	8,5%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	101	84	20,2%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 1998 gebautes Haus in Port Royal  nahe des Gordon Passauf einem 3.400 qm großen Grundstück.  Das Einfamilienhaus hat 4 Schlafzimmer, Arbeitszimmer  und 5 Bäder sowie 5 Garagenplätze und ca 550 qm klimatisierte Fläche . Das Haus kam im Jauar 2022 für 26 Millionen auf den Markt und ging im Oktober unter Vertrag. Ende Oktober wurde es für 22,25 Millionen Dollar verkauft. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos.

Teuerstes angebotenes Objekt:  (wie im letzten Monat) Das teuerste Objekt ist  ein 2018 gebautes Haus in der Park Shore Area an einer Bay nahe Venetian Village.  Das Einfamilienhaus mit ca. 900 qm Wohnfläche liegt auf einem 4.000 qm großen Grundstück. Angeboten wird es für 35 Millionen Dollar. Das top moderne Haus bietet 4 Schlafzimmer, Arbeitszimmer und 6 Bäder. Der jetzige Eigentümer hatte das Grundstück 2014 für 5,3 Millionen gekauft, das Haus von 1985 abreissen lassen und dann neu gebaut.  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Markt scheint sich zu stabilisieren

 Immobilienmarkt Naples August 2022

Die Verkaufszahlen sind weiter stark am Fallen (knapp 38% weniger Verkäufe als im Vorjaresmonat), aber die Preise haben sich stabilisiert und die Zahl der angebotenene Objekte ist auch nicht mehr am Steigen. Die Verhandlungsmöglichkeiten der Käufer haben sich gebessert. Immerhin war ein durchschnittlicher Verhandlungserfolg um 2,5% zu verzeichnen.Der Markt scheint sich auf hohem Niveau zu stabiliseren. Von einer Umkehr zu einem Käufermarkt scheinen wir noch einiges entfernt zu sein. 

Während Anfang August in Naples 2.261 von Maklern gelistete Objekte auf dem Markt waren, fiel dieser Wert Anfang September relativ deutlich auf 2.099 Objekte.

	August 2022	August 2021	Veränderung
Verkaufte Objekte	692	1114	-37,9%
Verkaufspreis (Median)	547.500	449.500	21,8%
Angebotspreis (Median)	614.900	516.074	19,1%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	142	168	-15,5%
Angebotene Objekte	3.640	3.264	11,5%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	89	94	-5,3%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	97.5%	100%	-2,5%
Verkaufte Einfamilienhäuser	351	554	-36,6%
Verkaufspreis EFH (Median)	740.000	600.000	23,3%
Angebotene Objekte EFH	2.070	1.740	19,0%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	104	95	9,5%
Verkaufte Wohnungen	328	536	-38,8%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	455.918	345.000	32,2%
Angebotene Objekte Wohnungen	1.514	1.455	4,1%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	84	82	2,4%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter erneut ein 2022 gebautes Haus in Port Royal  an einer breiten Bay auf einem 1.800 qm großen Grundstück.  Das Einfamilienhaus hat 6 Schlafzimmer  und 8 Bäder sowie 3 Garagenplätze und ca 550 qm klimatisierte Fläche . Das Haus kam im März 2022 für 26,9 Millionen auf den Markt und ging bereits 8 Tage später unter Vertrag. Ende August wurde es für 27,367 Millionen Dollar verkauft. Wahrscheinlich wollte der Käufer noch einige Upgrades haben. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos.

Teuerstes angebotenes Objekt:  (wie im letzten Monat) Das teuerste Objekt ist  ein 2018 gebautes Haus in der Park Shore Area an einer Bay nahe Venetian Village.  Das Einfamilienhaus mit ca. 900 qm Wohnfläche liegt auf einem 4.000 qm großen Grundstück. Angeboten wird es für 35 Millionen Dollar. Das top moderne Haus bietet 4 Schlafzimmer, Arbeitszimmer und 6 Bäder. Der jetzige Eigentümer hatte das Grundstück 2014 für 5,3 Millionen gekauft, das Haus von 1985 abreissen lassen und dann neu gebaut.  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.