Markt in Seitwärtsbewegung

Immobilienmarkt Naples November 2019

Der Immobilienmarkt zeigte sich im November fast unverändert zum Vorjahresmonat. Die etwas geringeren Verkaufszahlen werden sich in den nächsten Tagen durch Nachmeldungen noch ausgleichen. Die Verkaufspreise sind leicht gestiegen und das Angebot hat sich deutlich reduziert.Allerdings haben sich ins Besondere im höheren Preisbereich die Verkaufszahlen gefallen. Da der Markt in anderen Gegenden von Südwestflorida bessere Kennzahlen hat, erwarte ich nicht, dass der Markt sich deutlich verschlechtern wird.

	November 2019	November 2018	Veränderung
Verkaufte Objekte	646	677	-4,6%
Verkaufspreis (Median)	335.000	330.000	1,5%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	67	77	-13%
Angebotene Objekte	6878	7549	-8,9%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	179	179	unverändert
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	96.4%	96.1%	0,3%
Verkaufte Einfamilienhäuser	331	332	-0,3%
Verkaufspreis EFH (Median)	425.000	422.500	0,6%
Angebotene Objekte EFH	3409	3813	-10,6%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	189	187	1,1%
Verkaufte Wohnungen	311	334	-6,9%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	260.000	254.000	2,4%
Angebotene Objekte Wohnungen	3359	3616	-7,1%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	168	172	-2,3%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: 2019 gebautes Haus in Port Royal  an einem kleinen See (keine Bootsverbindung zum Meer). Das Haus mit ca. 520 qm Wohnfläche liegt auch einem 2.100 qm Grundstück und bietet 4 Schlafzimmer und 6 Badezimmer. Das Haus ist in einem modernen Stil gebaut.  Das Haus war seit März 2018 auf dem Markt und wurde für 8,25 Millionen Dollar verkauft.  Angeboten war es am Ende für 8,795 Millionen Dollar. 

Teuerstes angebotenes Objekt (neu):  Das 2003 gebaute Einfamilienhaus in Port Royal liegt in Strandlage auf einem 24.000 qm großen Grundstück. Das 1000 qm große Gebäude ähnelt von Baustil und Ausstattung einem top renovierten kleinen Schloss an der Loire. Angeboten wird es für 65 Millionen Dollar. Der Eigentümer hatte das Grundstück 1991 für 3,5 Millionen Dollar gekauft und es dann 3003 bebauen lassen.  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos.

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Höhere Verkaufszahlen bei günstigeren Verkaufspreisen

Immobilienmarkt Naples Oktober 2019

Der Immobilienmarkt zeigte im Oktober gemischte Signale. Während die Zahl der verkauften Objekte stieg und die Zahl der angebotenen Objekte gefallen ist, gingen auch die Durchschnittspreise nach unten. Das war bei den Einfamilienhäusern deutlich stärker als bei den Wohnungen. Eine Erklärung könnte sein, dass die Käufer zur Zeit kleinere Objekte vorziehen. Im Durchschnitt waren die im Oktober 2019 verkauften Objekte ca. 80 sqft (5%) kleiner als im Oktober 2018. 

	Oktober 2019	Oktober 2018	Veränderung
Verkaufte Objekte	737	696	5,9%
Verkaufspreis (Median)	330.000	340.000	-2,9%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	65	74	-12,2%
Angebotene Objekte	6645	7098	-6,4%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	191	185	3,2%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	96.2%	96.0%	0,2%
Verkaufte Einfamilienhäuser	372	367	1,4%
Verkaufspreis EFH (Median)	406.250	430.000	-5,5%
Angebotene Objekte EFH	3315	3575	-7,3%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	186	175	6,3%
Verkaufte Wohnungen	355	318	11,6%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	255.000	265.000	-3,8%
Angebotene Objekte Wohnungen	3227	3389	-4,8%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	196	192	2,1%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: 2008 gebautes Haus in Port Royal  an einer weiten Bay. Das Haus mit ca. 750 qm Wohnfläche liegt auch einem 2.600 qm Grundstück und bietet 6 Schlafzimmer und 6 Badezimmer. Das Haus ist im Key West Stil gebaut.  Das Haus war seit Februar 2018 auf dem Markt und wurde für 10,6 Millionen Dollar verkauft.  Angeboten war es am Ende für 11,5 Millionen Dollar. Hier der Link zur Beschreibung und Fotos.

Teuerstes angebotenes Objekt (neu):  Das 1999 gebaute Einfamilienhaus in Port Royal liegt in Strandlage auf einem 6.000 qm großen Grundstück. Das 1600 qm große Gebäude ähnelt von Baustil und Ausstattung einem top renovierten kleinen Schloss an der Loire. Angeboten wird es für 42,5 Millionen Dollar. Der Eigentümer hatte es 2012 für 32 Millionen gekauft und versucht das Haus seit 2014 zu verkaufen. Das Haus war zunächst für 58 Millionen gelistet. Hier der Link zur Beschreibung und Fotos

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Positiver Trend setzt sich fort

Immobilienmarkt Naples September 2019

Der Immobilienmarkt hat sich im September weiter positiv entwickelt. Die Anzahl der Verkäufe wird nach dem Eintrag der Verkäufe der letzten Tage höher liegen als im Vorjahr (meistens kommen noch ca. 50 Objekte hinzu), die Verkaufspreise für alle Objekte gingen im Schnitt nach unten, aber ins Besondere die Preise bei den Häusern haben angezogen. Die Anzahl der angebotenen Objekte hat sich stark reduziert. Die steigenden Verkaufszahlen und das geringere Angebot sollte in den nächsten Monaten zu weiter steigenden Preisen führen. 

	September 2019	September 2018	Veränderung
Verkaufte Objekte	658	658	0%
Verkaufspreis (Median)	327.250	331.500	-1,3%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	54	73	-26%
Angebotene Objekte	6256	6638	-5,8%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	186	186	0%
Angebote aus Bankbesitz	57	65	-12,3%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	96.3%	96.3%	0%
Verkaufte Einfamilienhäuser	335	319	5,0%
Verkaufspreis EFH (Median)	411.500	399.900	2,9%
Angebotene Objekte EFH	3176	3411	-6,9%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	190	197	-3,6%
Verkaufte Wohnungen	318	334	-4,8%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	249.900	244.750	2,1%
Angebotene Objekte Wohnungen	2980	3093	-3,7%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	182	176	3,4%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: 2019 gebautes Haus in Olde Naples ca. 200 m vom Strand entfernt. Das Haus mit ca. 600 qm Wohnfläche liegt auch einem 1.500 qm Grundstück und bietet 5 Schlafzimmer, Arbeitszimmer und 6 Badezimmer sowie einen großen Außenbereich. Das Haus war schon vor Fertigstellung im März unter Vertrag gegangen. 

Teuerstes angebotenes Objekt (neu):  Das 1999 gebaute Einfamilienhaus in Port Royal liegt in Strandlage auf einem 6.000 qm großen Grundstück. Das 1600 qm große Gebäude ähnelt von Baustil und Ausstattung einem top renovierten kleinen Schloss an der Loire. Angeboten wird es für 42,5 Millionen Dollar. Der Eigentümer hatte es 2012 für 32 Millionen gekauft und versucht das Haus seit 2014 zu verkaufen. Das Haus war zunächst für 58 Millionen gelistet. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.