Immobilienmarkt im Juni schwach, Warten auf Zinssenkung?

Immobilienmarkt Naples Juni 2019

Die Verkaufszahlen fielen im Juni gegenüber dem Vorjahr deutlich ab. Die Verkaufspreise konnten dagegen verglichen mit dem Vorjahr leicht zulegen. Insgesamt überwiegen aber die negativen Faktoren. Eine wichtige Rolle spielt dabei wohl die Ankündigung der amerikanischen Zentralbank, die Zinsen zu senken. Viele Interessenten, die auf ein Darlehen angewiesen sind, werden nun abwarten, bis das Zinsniveau für Finanzierungen wieder sinkt. Immerhin liegt der Zinssatz für 30-jährige Finanzierungen zur Zeit für Amerokaner bei 4,5%.

	Juni 2019	Juni 2018	Veränderung
Verkaufte Objekte	866	1002	-13,6%
Verkaufspreis (Median)	336.000	334.500	0,4%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	115	124	-7,3%
Angebotene Objekte	7.028	7.016	0,2%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	190	184	3,3%
Angebote aus Bankbesitz	69	80	-13,8%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	96.0%	96.1%	-0.1%
Verkaufte Einfamilienhäuser	439	480	-8,5%
Verkaufspreis EFH (Median)	417.000	440.000	-5,2%
Angebotene Objekte EFH	3.562	3.441	3,5%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	187	187	0%
Verkaufte Wohnungen	417	511	-18,4%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	265.000	260.000	1,9%
Angebotene Objekte Wohnungen	4.133	3.902	5,9%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	195	180	8,4%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: Spitzenreiter in diesem Monat war ein 1996 gebautes Haus an einem weiten Kanal in Port Royal auf einem 7.000 qm großen Grundstück.  Das für 26,9 Millionen angebotene Objekt  wurde für 25,35 Millionen Dollar verkauft. Das 800 qm große Haus hat 5 Schlafzimmer, 6 Bäder und 6 Garagenplätze. Die jährlichen Grundsteuern liegen zur Zeit bei 140.000 Dollar. 

Teuerstes angebotenes Objekt (neu):  Das 1999 gebaute Einfamilienhaus in Port Royal liegt in Strandlage auf einem 6.000 qm großen Grundstück. Das 1600 qm große Gebäude ähnelt von Baustil und Ausstattung einem top renovierten kleinen Schloss an der Loire. Angeboten wird es für 42,5 Millionen Dollar. Der Eigentümer hatte es 2012 für 32 Millionen gekauft und versicht fas Haus seit 2014 zu verkaufen. Das Haus war zunächst für 58 Millionen gelistet. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Posotive Tendenz vom April setzt sich fort

Immobilienmarkt Naples Mai 2019

Der Mai setzt die gute Tendenz vom April fort. Die Verkaufspreise sind kräftig gestiegen, was allerdings zum Teil auch an einem stärkeren Anteil der verkauften EFH liegt. Auch das Angebot ist erstmals seit vielen Monaten wieder auf Vorjahresniveau.  Der Verhandlungsspielraum liegt im Schnitt bei 4%, wobei sich das in der Praxis stark unterscheidet. Trotz der wirtschaftlichen Unsicherheiten, die in den letzten Wochen den Aktienmarkt belastet haben, zeigt sich der Immobilienmarkt in Südwestflorida von der besseren Seite. 

	Mai 2019	Mai 2018	Veränderung
Verkaufte Objekte	1071	1078	-0,6%
Verkaufspreis (Median)	377.750	333.765	13,2%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	141	150	-6%
Angebotene Objekte	7.690	7.699	-0,1%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	188	182	3,3%
Angebote aus Bankbesitz	64	68	-5,9%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	96.1%	96.2%	-0.1%
Verkaufte Einfamilienhäuser	526	516	1,9%
Verkaufspreis EFH (Median)	425.000	439.500	-3,3%
Angebotene Objekte EFH	3.866	3.702	4,4%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	199	174	14,4%
Verkaufte Wohnungen	528	550	-4%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	270.000	268.000	0,7%
Angebotene Objekte Wohnungen	3.710	3.877	-4,3%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	190	179	6,1%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: Spitzenreiter in diesem Monat war ein 1998 gebautes Haus am Strand in Port Royal auf einem 5.600 qm großen Grundstück.  Das für 23,9 Millionen angebotene Objekt  wurde mit gehörigem Abschlag für 19,75 Millionen Dollar verkauft. Das 600 qm große Haus wird wohl bald einem der großen Luxushäuser weichen müssen. 

Teuerstes angebotenes Objekt (unverändert):  Das 2009 gebaute Einfamilienhaus in Port Royal liegt in Strandlage auf einem 16.000 qm großen Grundstück. Das 1400 qm große Gebäude ähnelt von Baustil und Ausstattung einem top renovierten kleinen Schloss an der Loire. Angeboten wird es für 49,5 Millionen Dollar. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Deutliche Markterholung im April

Immobilienmarkt Naples April 2019

Der April zeigte sich von einer  besseren Seite als die vorherigen Monate. Die Verkaufszahlen sind deutlich gestiegen, die Zahl der angebotenen Objekte liegt nur noch knapp über dem Vorjahr und auch die angebotenen Objekte aus Bankbesitz haben sich reduziert. 

Ein merkwürdiges Phänomen zeigt sich diesen Monat bei den durchschnittlichen Verkaufspreisen. Sowohl bei den Einfamilienhäusern als auch bei den Wohnungen sind die Durchschnittspreise gestiegen. Allerdings ist der durchschnittliche Verkaufspreis für alle Objekte recht stark gefallen. Verursacht wurde dies durch einen gestiegenen Anteil an Wohnungen am Gesamtvolumen der Verkäufe. Diese werden im Schnitt deutlich niedriger verkauft und haben durch die gestiegene Anzahl den Durchschnitt im gesamten nach unten gezogen. Da aber beide Gruppen im Preis gestiegen sind, würde ich insgesamt von steigenden Preisen ausgehen. 

Die zur Zeit in Naples angebotenen Immobilien haben übrigens einen Gesamtpreis von 14,3 Milliarden Dollar.

	April 2019	April 2018	Veränderung
Verkaufte Objekte	1134	1041	8,9%
Verkaufspreis (Median)	345.000	361.500	-4,6%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	164	143	14,7%
Angebotene Objekte	8.428	8.220	2,5%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	180	179	0,6%
Angebote aus Bankbesitz	71	80	-11,3%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	96.1%	96.2%	-0.1%
Verkaufte Einfamilienhäuser	477	474	0,6%
Verkaufspreis EFH (Median)	480.000	454.250	5,7%
Angebotene Objekte EFH	4.164	3.919	6,3%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	188	180	4,4%
Verkaufte Wohnungen	640	552	15,9%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	274.000	269.750	1,6%
Angebotene Objekte Wohnungen	4.134	4.176	-1,0%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	175	179	-2,2%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: Spitzenreiter in diesem Monat war ein 1948 gebautes Haus am Strand in Olde Naples auf einem 8.000 qm großen Grundstück.  Das für 27 Millionen angebotene Objekt ging nach weniger als einem Monat unter Vertrag und wurde für 25,5 Millionen Dollar verkauft. Das Grundstück liegt im nördlichen Teil der Altstadt. Das 400 qm große Haus wird wohl bald einem der großen Luxushäuser weichen müssen. 

Teuerstes angebotenes Objekt (unverändert):  Das 2009 gebaute Einfamilienhaus in Port Royal liegt in Strandlage auf einem 16.000 qm großen Grundstück. Das 1400 qm große Gebäude ähnelt von Baustil und Ausstattung einem top renovierten kleinen Schloss an der Loire. Angeboten wird es für 49,5 Millionen Dollar. Das Objekt wurde im Oktober 2017 vom Markt genommen. Damals wurde es noch für 65 Millionen Dollar angeboten.

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Gemischte Signale vom Immobilienmarkt

Immobilienmarkt Naples März 2019

Die Verkaufszahlen lagen in diesem Monat zwar auch leicht im Minus, aber der starke Abwärtstrend der letzten Monate hat sich nicht fortgesetzt. Die Zahl der Verkäufe wird sich sicherlich auch noch etwas erhöhen, da es oft eine Woche dauert, bis alles eingetragen ist. Die höheren Verkaufszahlen wurden allerdings mit geringeren Preisen erkauft. Die durchschnittlichen Verkaufspreise fielen um 6,2% gegenüber dem März 2018 und auch die Verhandlungsergebnisse waren um 0,4% besser als im Vorjahresmonat. Die Indikatoren der letzten Monate deuten an, dass der Markt wieder bessere Chancen für Käufer bietet, ein Objekt günstiger zu erwerben. Die Zahlen in diesem Monat deuten allerdings auch an, dass diese Korrekturphase eventuell nur von kurzer Dauer sein wird.

	März 2019	März  2018	Veränderung
Verkaufte Objekte	952	999	-4,7%
Verkaufspreis (Median)	340.000	362.500	-6,2%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	124	138	-10,1%
Angebotene Objekte	8.650	8.391	3,1%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	186	176	5,7%
Angebote aus Bankbesitz	58	67	-13,4%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	95.5%	96.2%	-0.7%
Verkaufte Einfamilienhäuser	481	446	Die
Verkaufspreis EFH (Median)	420.000	460.000	-8,7%
Angebotene Objekte EFH	4.291	3.985	7,7%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	191	177	7,9%
Verkaufte Wohnungen	494	504	-2,0%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	282.250	291.000	-3,0%
Angebotene Objekte Wohnungen	4.222	4.283	-1,4%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	182	173	5,2%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: Spitzenreiter in diesem Monat war ein 2018  fertig gestelltes modernes Einfamilienhaus im Norden von Olde Naples in Seelage und in Fußnähe zum Strand. Das Haus bietet ca. 800 qm klimatisierte Fläche auf 2 Etagen und eine sehr exklusive Poolarea. Angeboten war es für 11,8 Millionen Dollar, verkauft wurde es für 10,5 Millionen Dollar.

Teuerstes angebotenes Objekt (unverändert):  Das 2009 gebaute Einfamilienhaus in Port Royal liegt in Strandlage auf einem 16.000 qm großen Grundstück. Das 1400 qm große Gebäude ähnelt von Baustil und Ausstattung einem top renovierten kleinen Schloss an der Loire. Angeboten wird es für 49,5 Millionen Dollar. Das Objekt wurde im Oktober 2017 vom Markt genommen. Damals wurde es noch für 65 Millionen Dollar angeboten.

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.