Immobilienmarkt im Juni schwer belastet

 Immobilienmarkt Naples Juni 2024

Es gibt in diesem Monat wenig positives zu vermelden. Die  erkaufszahlen gingen deutlich zurück, die Durchschnittspreise sind erstmals seit langem wieder gefallen und auch die Preisabschläge beim Verkauf waren deutlich höher als im Vorjahr. Der einzig positive Punt war der Rückgang der Angebotszahlen (nicht gegenüber dem Vorjaresmonat, aber gegenüber dem Vormonat). 

	Juni 2024	Juni 2023
Verkaufte Objekte	709	909	-22%
Verkaufspreis (Median)	595.000	608.000	-2,1%
Angebotspreis (Median)	675.000	649.999	3,8%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	183	225	-18,7%
Angebotene Objekte	5829	4244	37,3%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	138	122	13,1%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	95.7%	97%	-1,3%
Verkaufte Einfamilienhäuser	340	465	-26,9%
Verkaufspreis EFH (Median)	770.000	799.500	-3,7%
Angebotene Objekte EFH	2851	2228	28%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	139	130	6,9%
Verkaufte Wohnungen	348	424	-17,9%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	485.000	483.750	0,3%
Angebotene Objekte Wohnungen	2860	1900	50,5%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	136	114	19,3%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 2005 gebautes Einfamilienhaus in Port Royal an einem breiten Kanal. Das Haus hat 5 Schlafzimmer, Arbeitszimmer und 8 Bäder auf 950 qm klimatisierter Fläche. Es gibt 4 Garagenstellplätze. Das schlossähnliche Gebäude ist innen mit viel Holz dekoriert und liegt auf einem 3.000 qm großen Grundstück.. Es kam Ende Januar 2023 für 25 Millionen Dollar auf den Markt. Nach mehreren Preissenkungen auf 19.9 Millionen Dollar ging das Haus im April unter Vertrag und wurde im Juni für 18 Millionen Dollar verkauft. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos.

Teuerstes angebotenes Objekt: (unverändert) Naples war in den letzten Wochen in den Schlagzeilen der USA mit der teuersten jemals angebotenen Wohnimmobilie. Für 295 Millionen  kann man 36.000 qm an der Südspitze von Port Royal direkt am Gordon Pass kaufen. Auf dem Grundstück stehen 3 Häuser. Das Haupthaus mit ca. 1000 qm Wohnfläche in Strandlage und 2 Gästehäuser mit jeweils 500  qm. Zum Grundstück gehört auch ein großes privates Yachtbassin. Zur Zeit besteht das Grundstück aus 6 bebaubaren Grundstücken. Eventuell wäre es möglich, das Grundstück weiter zu teilen. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Wieder stark steigende Preise

Immobilienmarkt Naples Mai 2024

Der Markt kämpft immer noch mit dem stark steigenden Angebot. Trotzdem sind die Preise gegenüber dem Vorjahr mit 11,5% deutlich gestiegen. Die Verkaufszahlen lagen hingegen deutlich niedriger.

Die Steigerung der Durchschnittspreise lässt sich sicherlich auch mit der Zusammensetzung der Käufer erklären. Es fehlen zur Zeit die einheimischen Käufer, die im Regelfall eine Finanzierung brauchen und sich die hohen Zinsen nicht leisten können. Diese kaufen im Regelfall günstigere Häuser und ziehen den Durchschnitt der Verkaufspreise nach unten. Diese fehlende Käufergruppe erkärt auch die geringeren Verkaufszahlen. Damit diese Käufer zurückkehren, müssen entweder die Preise stark fallen oder die Darlehenszinsen nach unten gehen. Snowbirds aus dem Norden zahlen oft bar und kaufen oft auch teurere Häuser.

	Mai 2024	Mai 2023
Verkaufte Objekte	903	1099	-17,8%
Verkaufspreis (Median)	680.000	610.000	11,5%
Angebotspreis (Median)	679.000	650.111	4,4%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	298	295	1%
Angebotene Objekte	6489	4516	43,7%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	127	125	1,6%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	96.4%	97,5%	-1,1%
Verkaufte Einfamilienhäuser	426	502	-15,1%
Verkaufspreis EFH (Median)	886.000	787.500	12,5%
Angebotene Objekte EFH	3108	2358	31,8%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	129	135	-4,4%
Verkaufte Wohnungen	458	569	-19,5%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	537.500	485.000	10,8%
Angebotene Objekte Wohnungen	3235	2055	57,4%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	124	118	5,1%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 2010 gebautes Einfamilienhaus in Olde Naples in Strandlage. Das Haus hat 2 Schlafzimmer, Arbeitszimmer und 4 Bäder auf 360 qm klimatisierter Fläche. Es gibt 3 Garagenstellplätze. Das Haus hat auf allen 3 Ebenen große Außenbereiche. Es kam Ende Januar 2024 für 29,5 Millionen Dollar auf den Markt und ging Anfang Märzl 2024 unter Vertrag. Das Closing erfolgte Ende Mai für den vollen Betrag.  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos.

Teuerstes angebotenes Objekt: (unverändert) Naples war in den letzten Wochen in den Schlagzeilen der USA mit der teuersten jemals angebotenen Wohnimmobilie. Für 295 Millionen  kann man 36.000 qm an der Südspitze von Port Royal direkt am Gordon Pass kaufen. Auf dem Grundstück stehen 3 Häuser. Das Haupthaus mit ca. 1000 qm Wohnfläche in Strandlage und 2 Gästehäuser mit jeweils 500  qm. Zum Grundstück gehört auch ein großes privates Yachtbassin. Zur Zeit besteht das Grundstück aus 6 bebaubaren Grundstücken. Eventuell wäre es möglich, das Grundstück weiter zu teilen. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Stark verbesserte Stimung am Markt

 Immobilienmarkt Naples April 2024

Der Markt zeigt in diesem Monat Anzeichen der Besserung. Erstmals seit langem wurden wieder mehr Objekte verkauft als im Vorjahresmonat, ins Besondere auch im Bereich der hochpreisigen Immobilien. Die Preise steigen mit 11% überdurchschnittlich stark an. Der Verhandlungsspielraum hat sich verglichen mit dem März reduziert. Hier haben aber sicherlich auch die vielen Preissenkungen eine Rolle gespielt, die wir in den letzten Wochen gesehen haben. Die Zahl der angebotenen Objekte ist immer noch deutlich höher als vor einem Jahr, ist aber im Vergleich zum März etwas gesunken. Die Zahl der Käufer, die kein Darlehen benötigen, ist mit über 65% immer noch sehr hoch. 

Es könnte sein, dass die Aussage der Zentralbank, dass man in diesem Jahr die Zinsen mehrfach senken will, den Markt unterstützt hat. Sinkende Zinsen werden sicherlich die Zahl der Transaktionen steigern und damit auch die Preise wieder nach oben treiben. Darauf wollen die Käufer, die das Geld haben, sicherlich nicht warten. 

Es bleibt abzuwarten, wie der Markt auf die Korrektur der Zentralbank reagieren wird, dass man die Zinsen wegen der höheren Inflation erst einmal stabil halten will. Die Zahlen in den Statisitken zeigen die Stimmung des Marktes von vor 6 - 10 Wochen, da zu diesem Zeitpunkt die Verträge abgeschlossen wurden, die zu den untenstehenden Zahlen geführt haben. 

	April 2024	April 2023
Verkaufte Objekte	1063	1016	4,6%
Verkaufspreis (Median)	699.800	629.820	11,1%
Angebotspreis (Median)	725.108	699.900	3,6%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	363	280	29,6%
Angebotene Objekte	6863	4788	43,3%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	125	127	-1,6%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	97%	97,5%	-0,5%
Verkaufte Einfamilienhäuser	429	443	-3,2%
Verkaufspreis EFH (Median)	865,000	850.000	1,8%
Angebotene Objekte EFH	3256	2479	31,3%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	120	135	-11,1%
Verkaufte Wohnungen	612	548	11,7%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	596.770	525.000	13,7%
Angebotene Objekte Wohnungen	3457	2200	57,1%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	119	125	-4,8%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 1991 gebautes Einfamilienhaus im südlichen Bereich von Port Royal auf einem 4.200 qm großen Grundstück an einer großen Bay. Das Haus hat 6 Schlafzimmer und 7 Bäder auf 560 qm klimatisierter Fläche. Es gibt 4 Garagenstellplätze. Das Haus kam im April 2023 für 31,9 Millionen auf den Markt und ging Anfang April 2024 unter Vertrag. Das Closing erfolgte im gleichen Monat für 25 Millionen. Der Verkäufer hatte das Haus im Jahr 2000 für 6.3 Millionen Dollar gekauft,  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos.

Teuerstes angebotenes Objekt: (unverändert) Naples war in den letzten Wochen in den Schlagzeilen der USA mit der teuersten jemals angebotenen Wohnimmobilie. Für 295 Millionen  kann man 36.000 qm an der Südspitze von Port Royal direkt am Gordon Pass kaufen. Auf dem Grundstück stehen 3 Häuser. Das Haupthaus mit ca. 1000 qm Wohnfläche in Strandlage und 2 Gästehäuser mit jeweils 500  qm. Zum Grundstück gehört auch ein großes privates Yachtbassin. Zur Zeit besteht das Grundstück aus 6 bebaubaren Grundstücken. Eventuell wäre es möglich, das Grundstück weiter zu teilen. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.