Niedrigeres Preissegment drückt den Markt

 Immobilienmarkt Naples Februar 2024

Auch in diesem Monat gingen die Verkaufszahlen wieder zurück und die Angebotszahlen sind am Steigen. Aber auch in diesem Monat lagen die durchschnittlichen Verkaufspreise wieder deutlich höher als vor einem Jahr, Vor allem bei den Einfamilienhäusern war eine Steigerung um 15% zu verzeichnen. 

Die fallenden Verkaufszahlen werden vor allem vom tieferen Preissegment bis 700.000 Dollar verursacht. Darüber blieben die Zahlen in den letzten Jahren fast unverändert. Das liegt zum einen an den höheren Preisen, die das Angebot im niedrigeren Preisbereich reduziert haben. Es liegt aber auch daran, dass sich viele lokale Käufer mit normalem Einkommen die hohen Zinsen (um die 7%) nicht leisten können. Und diese haben vor allem die Objekte in der niedrigeren Preisklasse gekauft. 

	Februar 2024	Februar 2023
Verkaufte Objekte	620	742	-16,4%
Verkaufspreis (Median)	630.000	600.000	5%
Angebotspreis (Median)	749.000	679.000	10,3%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	166	194	-14,4%
Angebotene Objekte	6031	4388	37,4%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	124	121	2,5%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	95.9%	97,6%	-1,7%
Verkaufte Einfamilienhäuser	298	373	-20,1%
Verkaufspreis EFH (Median)	852.500	740.000	15,2%
Angebotene Objekte EFH	3169	2557	23,9%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	128	139	-7,9%
Verkaufte Wohnungen	312	350	-10,9%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	501.500	499.450	0,4%
Angebotene Objekte Wohnungen	3371	2212	52,4%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	123	102	20,6%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter eine 2018 gebaute Einfamilienhaus im südlichen Bereich von Port Royal. Das luxuriöse zweistöckige Haus liegt auf einem 3.600 qm großen Grundstück an einer kleinen Bay. Das Haus hat 5 Schlafzimmer, Arbeitszimmer und 7 Bäder auf 800 qm klimatisierter Fläche. Ein Autosammler kann die 7 Garagenstellplätze sicherlich gut nutzen.  Das Haus kam im Dezember 2023 für 30,8 Millionen Dollar auf dem Markt und ging einen Monat später unter Vertrag. Das Closing erfolgte Mitte Februar für 26,4 Millionen Dollar (ein gehöriger Abschlag).  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos.

Teuerstes angebotenes Objekt: (neu) Naples war in den letzten Wochen in den Schlagzeilen der USA mit der teuersten jemals angebotenen Wohnimmobilie. Für 295 Millionen  kann man 36.000 qm an der Südspitze von Port Royal direkt am Gordon Pass kaufen. Auf dem Grundstück stehen 3 Häuser. Das Haupthaus mit ca. 1000 qm Wohnfläche in Strandlage und 2 Gästehäuser mit jeweils 500  qm. Zum Grundstück gehört auch ein großes privates Yachtbassin. Zur Zeit besteht das Grundstück aus 6 bebaubaren Grundstücken. Eventuell wäre es möglich, das Grundstüc weiter zu teilen. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Angebot an Immobilien weiter am Steigen

 Immobilienmarkt Naples Januar 2024

Die Vergleichszahlen für die gesamten Objekte und Wohnungen für 2023 sind in diesem Monat nicht sonderlich aussagefähig. Im Januar 2023 war ein weiterer Tower in Kalea Bay fertig gestellt worden und fast 125 Wohnungen wurden in diesem Monat als verkauft registriert (mit Preisen im 2 - 4 Millionen Bereich). In normalen Monaten werden im Durchschnitt weniger als 5 Wohnungen in dieser Anlage verkauft. Das hat die Zahl der verkauften Objekte und auch den Durchschnittspreis im Januar 2023 stark erhöht. Die Rückgänge sind zwar auch auf den schwächeren Markt zurückzuführem, sind aber nicht so stark wie sie aussehen. 

Ohne diesen Einflussfaktor war bei den Einfamilienhäusern ein starker Anstieg der Preise zu verzeichen und auch die Verkaufszahlen sind mit einigen noch zu erwartenden verspäteten Registrierungen fast auf dem Niveau des Vorjahres.. 

Als ein Problem könnte sich das weiterhin stark steigende Angebot auswirken. Bei den augenblicklichen Verkaufszahlen sind Angebote für knapp 12 Monate auf dem Markt.  Das ist eigentlich ein eindeutiger Käufermarkt und sollte zu Preisanpassungen führen. 

	Januar 2024	Januar 2023
Verkaufte Objekte	508	693	-26,7%
Verkaufspreis (Median)	630.000	699.900	-10%
Angebotspreis (Median)	750.000	750.000	unverändert
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	134	256	-47,7%
Angebotene Objekte	5953	4389	35,6%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	132	126	4,8%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	96.5%	97,7%	-1,2%
Verkaufte Einfamilienhäuser	242	285	-15,1%
Verkaufspreis EFH (Median)	795.450	726.820	9,4%
Angebotene Objekte EFH	2.851	2.397	18,9%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	141	132	6,8%
Verkaufte Wohnungen	251	393	-36,1%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	485.000	650.000	-25,4%
Angebotene Objekte Wohnungen	2.957	1.902	55,5%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	123	122	0,8%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter eine 2022 gebaute Pferderanch auf 7 ha Land in recht zentraler Lage (nahe Kreuzung Airport Pulling und Golden Gate Blvd).  Das Haus und das Gästehaus haben zusammen ca. 950 qm Wohnfläche, Dazu kommen großzügige Stallanlagen, Wirtschaftsgebäude und Gewächshäuser. Das Haus blickt auf einen See, der zum Grundstück gehört. Das Haus kam im Hanuar 2023 für knapp 38 Millionen auf den Markt und wurde im Januar 2024 für knapp 31 Millionen verkauft (mit kleinerem Grundstück).  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos.

Teuerstes angebotenes Objekt: (unverändert) Das Angebot umfasst 3 Grundstücke in Meerlage mit zusammen 60.000 qm in Port Royal mit drei Häusern. Angeboten wird das Objekt für knapp 175 Millionen Dollar.  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Starke Preissteigerung bei Immobilien

Immobilienmarkt Naples Dezember 2023

Die Verkaufszahlen haben im Dezember gegenüber dem Vorjahr stark nachgelassen. Auch die Zahl der angebotenen Objekte ist weiter am Steigen. Trotz allem sind die Durchschnittspreise wieder stark gestiegen und liegen auf dem höchsten Wert seit langem. Die großen Bauträger scheinen weiterhin von einem starken Markt auszugehen. Die Erschließung und der Bau in neuen Anlagen ist weiterhin ungebremst.   

	Dezember 2023	Dezember 2022
Verkaufte Objekte	548	718	-23,7%
Verkaufspreis (Median)	650.000	596.400	9%
Angebotspreis (Median)	699.000	698.000	0,1%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	172	167	3%
Angebotene Objekte	4806	3778	27,2%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	128	123	4,1%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	96.8%	97,4%	-0,6%
Verkaufte Einfamilienhäuser	285	363	-21,5%
Verkaufspreis EFH (Median)	807.855	760.000	6,3%
Angebotene Objekte EFH	2.436	2.123	14,7%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	126	134	-6%
Verkaufte Wohnungen	246	347	-29,1%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	536.000	475.733	12,7%
Angebotene Objekte Wohnungen	2.334	1.579	47,8%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	130	111	17,1%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 2002 gebautes Penthaus im Regent Hochhaus in Park Shore (am Strand vor Venetian Village).  Die Wohnung mit Meerblick hat mehr als 1.000 qm Wohnfläche und befindet sich im 24. Stock. Das Objekt bietet 5 Schlafzimmer, Arbeitszimmer und 7 Bäder. Dazu kommen 3 Stellplätze,  Die Wohnung kam Anfang November für 18,95 Millionen auf den Markt, ging bereits 10 Tage später unter Vertrag und wurde zum vollen Preis verkauft.  Der Verkäufer hatte die Wohnung im Januar 2022 für 15,5 Millionen Dollar gekauft.  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos.

Teuerstes angebotenes Objekt: (unverändert) Das Angebot umfasst 3 Grundstücke in Meerlage mit zusammen 60.000 qm in Port Royal mit drei Häusern. Angeboten wird das Objekt für knapp 175 Millionen Dollar.  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.