Erste Anzeichen von Schwäche am Immobilienmarkt

 Immobilienmarkt Naples Juni 2022

Die Zahl der verkauften Objekte ging im Juni deutlich zurück und die Anzahl der Angebote ist am Steigen. Die durchschnittlichen Verkaufspreise liegen zwar immer noch um 38% über dem Vorjahresmonat, aber gegenüber dem Vormonat war ein Rückgang um 1,5% zu verzeichen. Das erste Mal seit langem, dass die Durchschnittspreise zum Vormonat gefallen sind. Die stark steigenden Zinsen scheinen die Arbeitnehmer vom Kaufen abzuhalten und der schwächelnde Aktienmarkt und die Angst vor einer Rezession hält die Snowbirds etwas zurück. Insgesamt gehe ich in den nächsten Monaten je nach Wirtschaftsentwicklung eher von stabilen oder fallenden Preisen aus. Mit weiteren Preissteigerungen rechne ich im Augenblick nicht. 

Während Anfang Juni in Naples 1915 von Maklern gelistete Objekte auf dem Markt waren, stieg dieser Wert Anfang Juli noch einmal um 10% und und liegt nun bei 2191 Objekten.  

	Juni 2022	Juni 2021	Veränderung
Verkaufte Objekte	954	1652	-42,3%
Verkaufspreis (Median)	617.000	467.450	32%
Angebotspreis (Median)	669.000	485.000	37,9%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	231	278	-16,9%
Angebotene Objekte	3.822	3.687	3,7%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	78	100	-22%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	100%	100%	unverändert
Verkaufte Einfamilienhäuser	427	782	-45,4%
Verkaufspreis EFH (Median)	785.000	628.700	24,9%
Angebotene Objekte EFH	2.086	1.784	16,9%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	88	107	-17,8%
Verkaufte Wohnungen	506	845	-40,1%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	500.000	343.375	45,6%
Angebotene Objekte Wohnungen	1.648	1.649	-0,1%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	69	92	-25%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 2022 gebautes Haus in Olde Naples ca. 150 m vom Strand entfernt auf einem 1.400 qm großen Grundstück.  Das Einfamilienhaus hat 5 Schlafzimmer, Arbeitszimmer  und 8 Bäder sowie 4 Garagenplätze und ca 570 qm klimatisierte Fläche . Das Haus kam im Oktober 2020 für 10,25 Millionen Dollar auf den Markt und ging bereits im März 2021 zu Beginn der Bauphase unter Vertrag. Im Juni war nun das Closing für 10,2 Millionen Dollar, deutlich unter dem Preis, der im Augenblick zu erzielen wäre.   Hier der Link zu Beschreibung und Fotos.

Teuerstes angebotenes Objekt:  (wie im letzten Monat) Das teuerste Objekt ist  ein 2018 gebautes Haus in der Park Shore Area an einer Bay nahe Venetian Village.  Das Einfamilienhaus mit ca. 900 qm Wohnfläche liegt auf einem 4.000 qm großen Grundstück. Angeboten wird es für 35 Millionen Dollar. Das top moderne Haus bietet 4 Schlafzimmer, Arbeitszimmer und 6 Bäder. Der jetzige Eigentümer hatte das Grundstück 2014 für 5,3 Millionen gekauft, das Haus von 1985 abreissen lassen und dann neu gebaut.  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.