Fallende Preise im Dezember

 Immobilienmarkt Naples Dezember 2025

Der November grachte eine deutliche Steigerung der verkauften Objekte verglichen mit dem Vorjahresmonat (26%). Dies geschah allerdings auf Kosten der Verkaufspreise, die im Schnitt um 5,8% fielen. Die Zahl der angebotenen Objekte hielt sich stabil. Insgesamt ist noch keine Änderung der negativen Stimmung zu erkennen. 

	Dezember 2025	Dezember 2024	Veränderung
Verkaufte Objekte	795	631	26%
Verkaufspreis (Median	570.000	605.000	-5.8%
Angebotspreis (Median)	687.000	679.000	1,2%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	210	175	20%
Angebotene Objekte	6755	6857	-1,5%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	164	146	12,3%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	95,4%	95,8%	-0,4%
Verkaufte Einfamilienhäuser	397	314	26,4%
Verkaufspreis EFH (Median)	779.000	832.500	-6,4%
Angebotene Objekte EFH	3009	3230	-6,8%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	162	144	12,5%
Verkaufte Wohnungen	380	299	27,1%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	437.500	450.000	-2,8%
Angebotene Objekte Wohnungen	3.597	3.480	3,4%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	163	144	13,2%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 2025 gebautes Einfamilienhaus in der exklusiven Golfanlage Grey Oaks. Das Haus hat 6 Schlafzimmer und 8 Bäder auf 880 qm klimatisierter Fläche. Es gibt 5 Garagenstellplätze. Das Haus liegt auf einem 2.600 qm großen Grundstück mit Blick auf einen See und den Golfplatz. Das Haus kam im Mai 2023 für 13,5 Millionen Dollar auf den Markt und wurde während des Baus mehrfach angehoben Seit März wurde es für 16,5 Millionen angeboten. Es ging Anfang November unter Vertrag und wurde für den Angebotspreis verkauft. 

Teuerstes angebotenes Objekt: (unverändert):  Der Verkaufsauftrag für den bisherigen Spitzenreiter lief Ende August aus. Das teuerste Objekt ist nun ein 1962 gebautes Haus auf einem 12.000 qm Grundstück in direkter Strandlage in der Innenstadt. Es wird für 89 Millionen Dollar angeboten. Sollte es verkauft werden, wird hier sicherlich ein oder mehrere Neubauten hochgezogen werden. Angeboten wird es seit Januar 2023 (ursprünglich für 99 Millionen Dollar)  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Gute Entwicklung im Wohnungsmarkt

Immobilienmarkt Naples November 2025

Auch der November zeigte keine eindeutige Entwicklung. Höheren Verkaufszahlen standen niedrigere Verkaufspreise, ein höherer Angebotsbestand und eine deutlich längere Verweildauer auf dem Markt gegenüber. Deutlich positiver war in diesem Monat der Monatsmarkt, der mit seinen Zahlen deutlich besser als der Markt für Häuser lag.  

	November 2025	November 2024	Veränderung
Verkaufte Objekte	509	482	5,6%
Verkaufspreis (Median	550.000	575.000	-4,3%
Angebotspreis (Median)	690.000	689.900	unverändert
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	117	116	0,9%
Angebotene Objekte	6906	6577	5%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	170	146	16,4%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	94,8%	95,8%	-1%
Verkaufte Einfamilienhäuser	249	250	-0,4%
Verkaufspreis EFH (Median)	715.000	767.500	-6,8%
Angebotene Objekte EFH	3100	3149	-1,6%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	176	152	15,8%
Verkaufte Wohnungen	247	223	10.8%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	420.000	410.000	2,4%
Angebotene Objekte Wohnungen	3.650	3.288	11%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	164	141	16,3%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 2025 gebautes Einfamilienhaus an einem weiten Kanal in Port Royal. Das Haus hat 6 Schlafzimmer und 10 Bäder auf 750 qm klimatisierter Fläche. Es gibt 5 Garagenstellplätze. Das Haus liegt auf einem 2.400 qm großen Grundstück. Das Haus kam Ende Oktober für 37,5 Millionen Dollar und ging sofort unter Vertrag. Es wurde Ende November für 35 Millionen Dollar verkauft.  

Teuerstes angebotenes Objekt: (unverändert):  Der Verkaufsauftrag für den bisherigen Spitzenreiter lief Ende August aus. Das teuerste Objekt ist nun ein 1962 gebautes Haus auf einem 12.000 qm Grundstück in direkter Strandlage in der Innenstadt. Es wird für 89 Millionen Dollar angeboten. Sollte es verkauft werden, wird hier sicherlich ein oder mehrere Neubauten hochgezogen werden. Angeboten wird es seit Januar 2023 (ursprünglich für 99 Millionen Dollar)  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Weiterhin kein Trend zu erkennen

Immobilienmarkt Naples Oktober 2025

Der Oktober hat positive und negative Seiten. Er brachte eine starke Erhöhung der Verkaufszahlen, ins Besondere auch im hoch preisigen Bereich.  Parallel stieg die Zahl der angebotenen Objekte stark an und es dauerte noch länger, bis Verkäufer und Käufer sich einigen konnten. Eine weitere Senkung der Zinsen durch die Zentralbank und das Ende der Ungewissheit durch den Shutdown in Washington könnten hilfreich sein. 

Positiv ist auch, dass europäische Kunden wieder Interesse zeigen. Die gefallenen Preise und der sehr gute Wechselkurs hat die Zahl der Anfragen wieder deutlich erhöht.

	Oktober 2025	Oktober 2024	Veränderung
Verkaufte Objekte	688	518	32,8%
Verkaufspreis (Median	573.500	576.250	-0,5%
Angebotspreis (Median)	688.000	689.000	-0,1%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	152	108	40,7%
Angebotene Objekte	6467	5866	10,2%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	184	165	11,5%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	95%	96%	-1%
Verkaufte Einfamilienhäuser	357	270	32,2%
Verkaufspreis EFH (Median)	720.000	743.750	-3,2%
Angebotene Objekte EFH	2932	2842	3,2%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	190	156	21,8%
Verkaufte Wohnungen	319	237	34,6%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	420.000	436.000	-3,7%
Angebotene Objekte Wohnungen	3.390	2.900	16,9%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	176	175	0,6%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 2025 gebautes Einfamilienhaus an einem weiten Kanal in Port Royal. Das Haus hat 5 Schlafzimmer, Arbeitszimmer und 9 Bäder auf 740 qm klimatisierter Fläche. Es gibt 5 Garagenstellplätze. Das Haus liegt auf einem 2.000 qm großen Grundstück. Das Haus kam im Februar 2025 für 29,5 Millionen Dollar auf den Markt und wurde bereits nach einem Monat auf 25,9 Millionen reduziert. Es sing im September unter Vertrag und wurde Ende Oktober für 23,2 Millionen Dollar verkauft.  

Teuerstes angebotenes Objekt: (unverändert):  Der Verkaufsauftrag für den bisherigen Spitzenreiter lief Ende August aus. Das teuerste Objekt ist nun ein 1962 gebautes Haus auf einem 12.000 qm Grundstück in direkter Strandlage in der Innenstadt. Es wird für 89 Millionen Dollar angeboten. Sollte es verkauft werden, wird hier sicherlich ein oder mehrere Neubauten hochgezogen werden. Angeboten wird es seit Januar 2023 (ursprünglich für 99 Millionen Dollar)  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Immobilienmarkt ohne feste Richtung

Immobilienmarkt Naples September 2025

Der September brachte eine leichte Erhöhung der Verkaufszahlen allerdings verbunden mit einem massiven Rückgang der Preise verglichen mit letztem Jahr. Ins Besondere betroffen war der Wohnungsmarkt. Häuser hielten sich recht gut. Die Zahl der angebotenen Objekte stieg weiter an. Im September hat die Zentralbank erstmals in diesem Jahr die Zinsen gesenkt. Einige Banken prognostizieren bis zu 6 weitere Zinssenkungen über die nächsten 12 Monate. Das würde dem Immobilienmarkt sicherlich helfen. 

	September 2025	September 2024	Veränderung
Verkaufte Objekte	620	587	5,6%
Verkaufspreis (Median	555.500	595.000	-6,6%
Angebotspreis (Median)	649.000	610.000	6.4%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	156	141	10,6%
Angebotene Objekte	5919	5562	6,4%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	180	159	13,2%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	94,8%	96%	-1,3%
Verkaufte Einfamilienhäuser	326	302	7,9%
Verkaufspreis EFH (Median)	737.500	750.000	-1,7%
Angebotene Objekte EFH	2817	2726	3,3%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	175	149	17,4%
Verkaufte Wohnungen	290	276	5,1%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	410.000	460.000	-10,9%
Angebotene Objekte Wohnungen	2967	2722	9%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	187	171	9,4%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 2024 gebautes Einfamilienhaus an einem weiten Kanal in Port Royal. Das Haus hat 5 Schlafzimmer, Arbeitszimmer und 7 Bäder auf 680 qm klimatisierter Fläche. Es gibt 3 Garagenstellplätze. Das Haus liegt auf einem 1.800 qm großen Grundstück . Das Haus kam im November 2021 für 21 Millionen Dollar als Preconstruction auf den Markt. Während des Baus wurde der Preis auf 26 Millionen Dollar erhöht. Es ging Anfang Septembei unter Vertrag und wurde für 24,95 Millionen Dollar verkauft.  

Teuerstes angebotenes Objekt: (unverändert)  Der Verkaufsauftrag für den bisherigen Spitzenreiter lief Ende August aus. Das teuerste Objekt ist nun ein 1962 gebautes Haus auf einem 12.000 qm Grundstück in direkter Strandlage in der Innenstadt. Es wird für 89 Millionen Dollar angeboten. Sollte es verkauft werden, wird hier sicherlich ein oder mehrere Neubauten hochgezogen werden. Angeboten wird es seit Januar 2023 (ursprünglich für 99 Millionen Dollar)  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Leichte Stabilisierung im August

Immobilienmarkt Naples August 2025

Die Zahlen im August waren gemischt. Während bei Einfamilienhäusern eine Stabilisierung mit leicht gestiegenen Verkäufen und höheren Preisen zu sehen war, rutschten Wohnungen mit 17% geringeren Verkaufspreisen noch einmal deutlich ab, In allen Bereichen ist der Verhandlungsspielraum der Käufer deutlich gestiegen. Das durchschnittliche Verhandlungsergebnis lag bei 5,5%. 

	August 2025	August 2024	Veränderung
Verkaufte Objekte	604	574	5,2%
Verkaufspreis (Median	595.500	600.000	-0,8%
Angebotspreis (Median)	600.000	600.000	unverändert
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	146	148	-1,4%
Angebotene Objekte	5947	5378	10,6%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	180	170	5,9%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	94,5%	96,1%	-1,7%
Verkaufte Einfamilienhäuser	312	294	6,1%
Verkaufspreis EFH (Median)	750.000	720.000	4,2%
Angebotene Objekte EFH	2863	2673	7,1%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	174	142	22,5%
Verkaufte Wohnungen	282	270	4,4%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	416.000	500.000	-16,8%
Angebotene Objekte Wohnungen	2953	2589	14,1%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	187	202	-7,4%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 2024 gebautes Einfamilienhaus an einer Bay in Park Shore. Das Haus hat 5 Schlafzimmer, Arbeitszimmer und 7 Bäder auf 500 qm klimatisierter Fläche. Es gibt 3 Garagenstellplätze. Das Haus liegt auf einem 1.300 qm großen Grundstück . Das Haus kam im November 2021 für 12 Millionen Dollar als Preconstruction auf den Markt. Während des Baus wurde der Preis auf 13 Millionen Dollar erhöht. Es ging im Juni unter Vertrag und wurde für 10,5 Millionen Dollar verkauft.  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

Teuerstes angebotenes Objekt: (neu)  Der Verkaufsauftrag für den bisherigen Spitzenreiter lief Ende August aus. Das teuerste Objekt ist nun ein 1962 gebautes Haus auf einem 12.000 qm Grundstück in direkter Strandlage in der Innenstadt. Es wird für 89 Millionen Dollar angeboten. Sollte es verkauft werden, wird hier sicherlich ein oder mehrere Neubauten hochgezogen werden. Angeboten wird es seit Januar 2023 (ursprünglich für 99 Millionen Dollar)  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.