Steigende Preise trotz schlechter Marktfaktoren

Immobilienmarkt Naples Februar 2025

Obwohl die Verkaufszahlen deutlich fielen, das Angebot weiter massiv am Steigen ist uns die Angebotspreise stagnieren, stiegen die durchschnittlichen Verkaufspreise gegenüber dem Vorjahr um fast 10%. Erklärbar ist das unter anderem damit, dass  sich die Zusammensetzung der verkauften Objekte verändert hat. Einfamilienhäuser, die im Regelfall deutlich höhere Preise als Wohnungen haben, zeigen einen geringeren Rückgang bei den Verkaufszahlen als die Wohnungen. Das drückt die Durchschnittspreise für alle bjekte nach oben.

	Februar 2025	Februar 2024
Verkaufte Objekte	558	690	-19,1%
Verkaufspreis (Median)	683.000	624.230	9,4%
Angebotspreis (Median)	697.000	700.000	-0,4%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	193	181	6,6%
Angebotene Objekte	8723	6894	26,5%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	149	126	18,3%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	95.8%	96.6%	-0,8%
Verkaufte Einfamilienhäuser	285	331	-13,9%
Verkaufspreis EFH (Median)	925.000	845.000	9,5%
Angebotene Objekte EFH	4016	3264	23%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	146	130	12,3%
Verkaufte Wohnungen	262	347	-24,5%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	511.000	500.000	2,2%
Angebotene Objekte Wohnungen	4515	3469	30,2%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	153	124	23,4%

 

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 2025 gebautes Einfamilienhaus in den Pine Ridge Estates. Das Haus hat 5 Schlafzimmer, Arbeitszimmer und 6 Bäder auf 840qm klimatisierter Fläche. Es gibt 4 Garagenstellplätze. Dazu kommt ein Gästehaus mit ca. 120 qm Wohnfläche. Das Haus liegt auf einem 7.000 qn gro0en Grundstück nahe des Mercato Shopping Centers. Das Haus wurde im Februar für 15,3 Millionen Dollar verkauft. Der Käufer hatte den Vertrag kurz nach Baubeginn unterschrieben. Es gibt leider keine Fotos.

Teuerstes angebotenes Objekt: (unverändert)  Für 210 Millionen kann man 20.000 qm an der Südspitze von Port Royal direkt am Gordon Pass kaufen. Auf dem Grundstück stehen 2 Häuser. Das Haupthaus mit ca. 1000 qm Wohnfläche in Strandlage und 1 Gästehaus mit  500 qm. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Trotz stark gestiegenem Angebot gute Verkaufszahlen und Preise

Immobilienmarkt Naples Januar 2025

Verkaufzahlen und Verkaufspreise zeigten sich im Januar erstaunlich robust (vor allem im Vergleich zu anderen Regionen in Südwestflorida). Aber mehr als 30% Angebote als im Vorjahresmonat sowie eine deutlich längere Verweilzeit auf dem Markt werden weiterhin Druck auf die Preise auslösen.Die Hoffnung, dass ein eindeutiger Wahlerfolg bei der Präsidentschafts und Kongresswahl dem Markt Auftrieb geben würde, hat sich bisher nicht erfüllt.

	Januar 2025	Januar 2024
Verkaufte Objekte	559	535	4,5%
Verkaufspreis (Median)	659.000	628.590	4,8%
Angebotspreis (Median)	729.000	725.000	0,6%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	163	139	17,3%
Angebotene Objekte	7981	6109	30,6%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	158	134	17,9%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	96%	96.7%	-0,7%
Verkaufte Einfamilienhäuser	298	258	15,5%
Verkaufspreis EFH (Median)	870.000	788.000	10,4%
Angebotene Objekte EFH	3706	2931	26,4%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	163	144	13,2%
Verkaufte Wohnungen	253	260	-2,7%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	466.000	482.500	-3,4%
Angebotene Objekte Wohnungen	4103	3030	35,4%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	151	123	22,8%

 

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 2024 gebautes Einfamilienhaus an einer weiten Bay in Port Royal. Das Haus hat 6 Schlafzimmer und 9 Bäder auf 900 qm klimatisierter Fläche. Es gibt 4 Garagenstellplätze. Das Haus wurde im Dezember 2024 für 49,5 Millionen Dollar gelistet und ging Mitte Januar unter Vertrag. das Closing für 43,1 millionen Dollar fand bereits eine Woche später statt. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

Teuerstes angebotenes Objekt: (Der Preis wurde inzwischen auf 210 Millionen reduziert, allerdings wurde das Angebot auch um ca. 16.000 qm reduziert))  Für 210 Millionen kann man 20.000 qm an der Südspitze von Port Royal direkt am Gordon Pass kaufen. Auf dem Grundstück stehen 2 Häuser. Das Haupthaus mit ca. 1000 qm Wohnfläche in Strandlage und 1 Gästehaus mit  500 qm. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Gute Verkaufszahlen, aber fallende Preise

 Immobilienmarkt Naples Dezember 2024

Immerhin konnten sich im Dezember die Verkaufszahlen auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahresmonat halten. Dafür war bei den Verkaufspreisen ein deutlicher Einbruch zu vermelden. Auch die deutlich höhere Zahl der angebotenen Objekte sollte weiter stark auf die Preise drücken. Man merkt das auch an dem Abschlag, den die Käufer bei den Verhandlungen erzielen können. Dieser steigt zur Zeit monatlich. 

	Dezember 2024	Dezember 2023
Verkaufte Objekte	607	610	-0,5%
Verkaufspreis (Median)	600.000	635.998	-5,7%
Angebotspreis (Median)	699.945	680.000	2,9%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	167	184	-9,2%
Angebotene Objekte	6650	5038	32%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	143	135	5,9%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	95.8%	97.1%	-1,3%
Verkaufte Einfamilienhäuser	257	285	-9,8%
Verkaufspreis EFH (Median)	822.500	799.000	2,9%
Angebotene Objekte EFH	3147	2476	27,1%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	143	132	8,3%
Verkaufte Wohnungen	289	280	3,2%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	450.000	522.500	-13,9%
Angebotene Objekte Wohnungen	3359	2430	38,2%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	139	140	-0,7%

 

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 2018 gebautes Einfamilienhaus an einer weiten Bay in Port Royal. Das Haus hat 6 Schlafzimmer und 10 Bäder auf 730 qm klimatisierter Fläche. Das moderne Gebäude hat einen großen Aussenbereich. Es gibt 5 Garagenstellplätze. Zur Historie ist nichts bekannt. Der Kauf wurde direkt in unser System eingetragen. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

Teuerstes angebotenes Objekt: (unverändert) Naples war in den letzten Wochen in den Schlagzeilen der USA mit der teuersten jemals angebotenen Wohnimmobilie. Für 295 Millionen kann man 36.000 qm an der Südspitze von Port Royal direkt am Gordon Pass kaufen. Auf dem Grundstück stehen 3 Häuser. Das Haupthaus mit ca. 1000 qm Wohnfläche in Strandlage und 2 Gästehäuser mit jeweils 500 qm. Zum Grundstück gehört auch ein großes privates Yachtbassin. Zurzeit besteht das Grundstück aus 6 bebaubaren Grundstücken. Eventuell wäre es möglich, das Grundstück weiter zu teilen. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Verkaufszahlen im November auf Tiefststand

 Immobilienmarkt Naples November 2024

Der Markt hat sich im November nicht gebessert. Die Verkaufszahlen sind auf dem tiefsten Stand seit September 2017 (und in dem Monat war Hurrikan Irma). Die angebotenen Objekte sind ebenfalls deutlich am Steigen und die Verhandlungsmöglichkeiten der Käufer haben sich weiter gebessert. Im Augenblick ist keine Trendwende zu erkennen. 

	November 2024	November 2023
Verkaufte Objekte	448	611	-26,7%
Verkaufspreis (Median)	577.000	587.500	-1,8%
Angebotspreis (Median)	729.000	699.500	4,2%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	107	144	-25,7%
Angebotene Objekte	6335	5031	25,9%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	141	133	6%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	95.6%	97.5%	-1,9%
Verkaufte Einfamilienhäuser	231	287	-19,5%
Verkaufspreis EFH (Median)	755.000	750.000	0,7%
Angebotene Objekte EFH	3048	2521	20,9%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	149	136	9,6%
Verkaufte Wohnungen	208	313	-33,5%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	415.000	450.000	-7,8%
Angebotene Objekte Wohnungen	3148	2370	32,8%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	133	131	1,5%

 

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 2021 gebautes Einfamilienhaus an einer weiten Bay in Port Royal. Das Haus hat 5 Schlafzimmer, Arbeitszimmer und 9 Bäder auf 750 qm klimatisierter Fläche. Das schlossähnliche Gebäude hat einen großen Aussenbereich. Es gibt 4 Garagenstellplätze. Das Gebäude kam im Dezember 2023 für 34,5 Millionen Dollar auf den Markt und ging bereits Anfang Januar unter Vertrag. Ende November fand das Closing statt. Der Preis lag bei 29,07 Millionen Dollar, ein Abschlag von 15%. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

Teuerstes angebotenes Objekt: (unverändert) Naples war in den letzten Wochen in den Schlagzeilen der USA mit der teuersten jemals angebotenen Wohnimmobilie. Für 295 Millionen kann man 36.000 qm an der Südspitze von Port Royal direkt am Gordon Pass kaufen. Auf dem Grundstück stehen 3 Häuser. Das Haupthaus mit ca. 1000 qm Wohnfläche in Strandlage und 2 Gästehäuser mit jeweils 500 qm. Zum Grundstück gehört auch ein großes privates Yachtbassin. Zurzeit besteht das Grundstück aus 6 bebaubaren Grundstücken. Eventuell wäre es möglich, das Grundstück weiter zu teilen. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.