Vertragsabschluesse weiter am Steigen

 Immobilienmarkt Naples Februar 2021

Die Verkaufszahlen sind auch im Februar sehr stark,werden aber weiterhin durch das geringe Angebot begrenzt. Verglichen mit dem Vorjahresmonat wurden 60% mehr an Objekten verkauft. Auch das Angebot ist weiter am Fallen und lag um 30% geringer als im Vorjahr. Während Anfang Februar in Naples noch 2,405 von Maklern gelistete Objekte auf dem Markt waren, waren es am 5. März nur noch 1.731. Objekte. Insgesamt sind auch 3.529 Immobilien unter Vertrag (verglichen mit 2.909 Wohnimmobilien Anfang Februar). Ca 1.150 dieser Objekte waren gerade eine Woche oder weniger auf dem Markt. Bei interessanten Objekten muss man sehr schnell sein und muss oft mehr als den Angebotspreis bieten, um den Zuschlag zu bekommen. 

	Februar 2021	Februar 2020	Veränderung
Verkaufte Objekte	1.320	824	60.2%
Verkaufspreis (Median)	411.500	345.500	19.1%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	212	100	112%
Angebotene Objekte	5.343	7.649	-30,1%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	144	173	-16.8%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	97.4%	96.2%	1,2%
Verkaufte Einfamilienhäuser	556	384	44,8%
Verkaufspreis EFH (Median)	542.500	440.000	23,3%
Angebotene Objekte EFH	2.461	3.855	-36,2%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	138	189	-27%
Verkaufte Wohnungen	744	422	76,3%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	305.000	282.500	8,0%
Angebotene Objekte Wohnungen	2.855	3.788	-24,6%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	165	167	-1,2%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war  der Spitzenreiter wieder ein Haus in Port Royal am Strand. Das schlossähnliche Anwesen liegt auf einem 15.000 qm großen Grundstück und bietet auf 1.400 qm Wohnfläche (kein Tippfehler) 5 Schlafzimmer, Arbeitszimmer und 8 Bäder. Das Haus wurde nach zahlreichen Preissenkungen für 39,9 Millionen Dollar angeboten und für 39 Millionen Dollar verkauft. Das Haus ist bereits seit 2014 auf dem Markt. Damals wurde es aber noch für 68 Millionen angeboten. Alleine die Grundsteuer beläuft sich auf 450.000 Dollar im Jahr. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos.  

Teuerstes angebotenes Objekt (neu):  Angeboten wird ein Paket mit zwei Anwesen am südlichen Ende von Port Royal. Das 1995 gebaute Einfamilienhaus mit ca. 650 qm Wohnfläche liegt in Strandlage auf einem 6.000 qm großen Grundstück. Das Anwesen ist von außen eindrucksvoll, genügt aber von innen sicherlich nicht den Ansprüchen für ein Haus in dieser Preisordnung. Das 2. Haus liegt auf anderen Straßenseite auf einem 4.000 qm Grundstück in Baylage. Da es 1955 gebaut ist, kann man es nur zum Grundstückspreis ansetzen. Zusammen wird das Anwesen für 49.9 Millionen Dollar angeboten.  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Auch im neuen Jahr zeigt sich der Immobilienmarkt von der besten Seite

Immobilienmarkt Naples Januar 2021

Die Verkaufszahlen sind auch im Januar sehr stark gestiegen. Verglichen mit dem Vorjahresmonat wurden knapp 50% mehr an Objekten verkauft. Auch das Angebot ist weiter am Fallen und lag um fast 30% geringer als im Vorjahr. Während Anfang Januar in Naples noch 2,942 von Maklern gelistete Objekte auf dem Markt waren, waren es am 4. Februar nur noch 2.405. Objekte. Insgesamt sind auch 2909 Immobilien unter Vertrag (verglichen mit 2233 Wohnimmobilien Anfang Januar). Diese Steigerung wird die Verkaufszahlen in den nächsten Monaten weiter nach oben treiben und die Veringerung der Angebote sollte zu weiter steigenden Preisen führen. 

	Januar 2021	Januar 2020	Veränderung
Verkaufte Objekte	1.110	758	46.4%
Verkaufspreis (Median)	396.749	349.450	13,5%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	192	120	60%
Angebotene Objekte	5338	7608	-29,8%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	159	187	-15%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	96.8%	96.0%	0,8%
Verkaufte Einfamilienhäuser	489	368	32,9%
Verkaufspreis EFH (Median)	554.000	459.500	20,6%
Angebotene Objekte EFH	2.381	3.693	-35,5%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	165	194	-14,9%
Verkaufte Wohnungen	606	372	62,9%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	293.435	278.250	5,5%
Angebotene Objekte Wohnungen	2.855	3.788	-24,6%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	154	179	-14%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat wurde das teuerste in Naples gelistete Haus verkauft.  Das 2003 gebaute Einfamilienhaus in Port Royal liegt in Strandlage auf einem 24.000 qm großen Grundstück. Das 1000 qm große Gebäude ähnelt von Baustil und Ausstattung einem top renovierten kleinen Schloss an der Loire. Der Eigentümer hatte das Grundstück 1991 für 3,5 Millionen Dollar gekauft und es dann 2003 bebauen lassen. Angeboten wurde es für 65 Millionen Dollar. Verkauft wurde es für 52 Millionen Dollar.  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos.  In diesem Monat wurden in Naples 5 Häuser für über 10 Millionen Dollar verkauft. Diese hätten in jedem anderen Monat den Spitzenreiter stellen können. 

Teuerstes angebotenes Objekt (neu):  Angeboten wird ein Paket mit zwei Anwesen am südlichen Ende von Port Royal. Das 1995 gebaute Einfamilienhaus mit ca. 650 qm Wohnfläche liegt in Strandlage auf einem 6.000 qm großen Grundstück. Das Anwesen ist von außen eindrucksvoll, genügt aber von innen sicherlich nicht den Ansprüchen für ein Haus in dieser Preisordnung. Das 2. Haus liegt auf anderen Straßenseite auf einem 4.000 qm Grundstück in Baylage. Da es 1955 gebaut ist, kann man es nur zum Grundstückspreis ansetzen. Zusammen wird das Anwesen für 49.9 Millionen Dollar angeboten.  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Massive Preissteigerung bei Einfamilienhäusern

 Immobilienmarkt Naples Dezember 2020

Die Verkaufszahlen sind auch im Dezember sehr stark gestiegen. Verglichen mit dem Vorjahresmonat wurden knapp 50% mehr an Objekten verkauft. Da parallel auch die Anzahl der angebotenen Objekte um 23% gefallen ist, ist auch die starke Preissteigerung um 20% nicht verwunderlich. Besonders stark hat sich das bei den Einfamilienhäusern ausgewirkt, wo eine Preissteigerung um 130.000 Dollar (30%) zu verzeichnen war. Das wirkte sich übermäßig bei den hochpreisigen Immobilien aus, wo in diesem Monat 134% mehr Objekte ab einer Million Dollar verkauft wurden. Während Anfang Dezember in Naples noch 3,391 von Maklern gelistete Objekte auf dem Markt waren, waren es am 8. Januar nur noch 2.942. Objekte. Insgesamt sind auch 2233 Immobilien unter Vertrag (verglichen mit 2195 Wohnimmobilien Anfang Dezember). Bei den hohen Verkaufszahlen kann man wohl davon ausgehen, dass dieser Rückgang eher durch das zu geringe Angebot ausgelöst wird. 

	Dezember 2020	Dezember 2019	Veränderung
Verkaufte Objekte	1.423	970	46.7%
Verkaufspreis (Median)	412.880	342.000	20,7%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	277	118	134,7%
Angebotene Objekte	5212	6830	-23,7%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	157	183	-14,2%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	96.9%	96.3%	0,6%
Verkaufte Einfamilienhäuser	700	486	44%
Verkaufspreis EFH (Median)	567.500	436.000	30,2%
Angebotene Objekte EFH	2.268	3.315	-31,6%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	162	189	-14,3%
Verkaufte Wohnungen	706	473	49,3%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	319.900	294.900	8,5%
Angebotene Objekte Wohnungen	2.835	3.394	-13,1%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	152	175	-13,1%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat haben wir einen ungewohnten Spitzenreiter. Ein 1960 gebautes Haus wurde für 19,5 Millionen Dollar verkauft. Allerdings liegt das 4.600 qm große direkt am Strand in Olde Naples und hat eine Grundstücksbreite von 35 m am Strand. Obwohl das Haus in einem sehr guten Zustand und viele Renovierungen in den letzten Jahren durchgemacht hat, gehe ich fast davon aus, dass es einem Neubau weichen muss. Das Haus wurde seit Anfang des Jahres angeboten und wurde im September massiv um 5 Millionen Dollar auf 19,5 Millionen reduziert. Zu diesem Preis wurde es dann auch verkauft. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

Teuerstes angebotenes Objekt (unverändert):  Das 2003 gebaute Einfamilienhaus in Port Royal liegt in Strandlage auf einem 24.000 qm großen Grundstück. Das 1000 qm große Gebäude ähnelt von Baustil und Ausstattung einem top renovierten kleinen Schloss an der Loire. Angeboten wird es für 65 Millionen Dollar. Der Eigentümer hatte das Grundstück 1991 für 3,5 Millionen Dollar gekauft und es dann 2003 bebauen lassen.  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Angebot hat sich bei hohen Verkaufszahlen weiter verringert

Immobilienmarkt Naples November 2020

Die gute Entwicklung des Immobilienmarktes hat sich auch im November fortgesetzt. Verkaufszahlen und Durschschnittspreise sind auch in diesem Monat weiter massiv gestiegen. Mehr als 50% Steigerung bei den Verkaufszahlen und eine knapp 17% Steigerung der Durchschnittspreise sind ziemlich einzigartig. Bei den hochpreisigen Objekten lag die Steigerung zum dritten Mal mit 138% in einem sehr hohen Bereich. Die Zahl der zur Zeit angebotenen Objekte hat sich weiter reduziert. Während es Anfang November in Naples noch 3,561 von Maklern gelistete Objekte auf dem Markt waren, waren es am 4. Dezember nur noch 3.391. Objekte. Insgesamt sind auch 2233 Immobilien unter Vertrag (verglichen mit 2317 Wohnimmobilien Anfang November). Das ist ein Indiz, dass der Markt auch in den nächsten beiden  noch hohe Verkaufszahlen generieren wird. 

	November 2020	November 2019	Veränderung
Verkaufte Objekte	1.134	719	57.7%
Verkaufspreis (Median)	385.000	330.000	16,7%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	167	70	138,6%
Angebotene Objekte	5794	7097	-18,4%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	162	181	-10,5%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	96.9%	96.4%	0,5%
Verkaufte Einfamilienhäuser	563	370	52,2%
Verkaufspreis EFH (Median)	525.000	420.950	24,7%
Angebotene Objekte EFH	2591	3506	-26,1%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	175	190	-7,9%
Verkaufte Wohnungen	559	345	62%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	288.000	260.000	10,8%
Angebotene Objekte Wohnungen	3088	3476	-11,2%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	150	171	-12,3%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: Auch dieses Mal lag der Spitzentreiter in Port Royal, dem exklusiven Wohngebiet südlich der Innenstadt.  Das 2002 fertig gestellte  Haus bietet ca. 1.200 qm klimatisierte Fläche mit 5 Schlafzimmern, Arbeitszimmer und 11 Bädern. Das im mediterranen Stil gebaute Anwesen liegt an der weiten Bay nahe an der Ausfahrt zum Meer durch den Gordon Pass. Auf der anderen Site der Bay liegt ein Naturschutzgebiet. Das 5,000 qm Grundstück war fast vollständig bebaut. Das Haus wurde seit April für 2019 angeboten und wurde mehrfach im Preis reduziert, bis es bei einem Angebotspreis von 14,5 Millionen Dollar einen Käufer fand, der 13,8 Millionen bezahlte.  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

Teuerstes angebotenes Objekt (unverändert):  Das 2003 gebaute Einfamilienhaus in Port Royal liegt in Strandlage auf einem 24.000 qm großen Grundstück. Das 1000 qm große Gebäude ähnelt von Baustil und Ausstattung einem top renovierten kleinen Schloss an der Loire. Angeboten wird es für 65 Millionen Dollar. Der Eigentümer hatte das Grundstück 1991 für 3,5 Millionen Dollar gekauft und es dann 2003 bebauen lassen.  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.