Friday, May 3, 2019

Deutliche Markterholung im April

Immobilienmarkt Naples April 2019

Der April zeigte sich von einer  besseren Seite als die vorherigen Monate. Die Verkaufszahlen sind deutlich gestiegen, die Zahl der angebotenen Objekte liegt nur noch knapp über dem Vorjahr und auch die angebotenen Objekte aus Bankbesitz haben sich reduziert. 

Ein merkwürdiges Phänomen zeigt sich diesen Monat bei den durchschnittlichen Verkaufspreisen. Sowohl bei den Einfamilienhäusern als auch bei den Wohnungen sind die Durchschnittspreise gestiegen. Allerdings ist der durchschnittliche Verkaufspreis für alle Objekte recht stark gefallen. Verursacht wurde dies durch einen gestiegenen Anteil an Wohnungen am Gesamtvolumen der Verkäufe. Diese werden im Schnitt deutlich niedriger verkauft und haben durch die gestiegene Anzahl den Durchschnitt im gesamten nach unten gezogen. Da aber beide Gruppen im Preis gestiegen sind, würde ich insgesamt von steigenden Preisen ausgehen. 

Die zur Zeit in Naples angebotenen Immobilien haben übrigens einen Gesamtpreis von 14,3 Milliarden Dollar.



April 2019
April 2018
Veränderung
Verkaufte Objekte
1134
1041
8,9%
Verkaufspreis (Median)
345.000
361.500
-4,6%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000
164
143
14,7%
Angebotene Objekte
8.428
8.220
2,5%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt
180
179
0,6%
Angebote aus Bankbesitz
71
80
-11,3%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis
96.1%
96.2%
-0.1%
Verkaufte Einfamilienhäuser
477
474
0,6%
Verkaufspreis EFH (Median)
480.000
454.250
5,7%
Angebotene Objekte EFH
4.164
3.919
6,3%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)
188
180
4,4%
Verkaufte Wohnungen
640
552
15,9%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)
274.000
269.750
1,6%
Angebotene Objekte Wohnungen
4.134
4.176
-1,0%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)
175
179
-2,2%


Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.


Teuerstes verkauftes Objekt: Spitzenreiter in diesem Monat war ein 1948 gebautes Haus am Strand in Olde Naples auf einem 8.000 qm großen Grundstück.  Das für 27 Millionen angebotene Objekt ging nach weniger als einem Monat unter Vertrag und wurde für 25,5 Millionen Dollar verkauft. Das Grundstück liegt im nördlichen Teil der Altstadt. Das 400 qm große Haus wird wohl bald einem der großen Luxushäuser weichen müssen. 

Teuerstes angebotenes Objekt (unverändert):  Das 2009 gebaute Einfamilienhaus in Port Royal liegt in Strandlage auf einem 16.000 qm großen Grundstück. Das 1400 qm große Gebäude ähnelt von Baustil und Ausstattung einem top renovierten kleinen Schloss an der Loire. Angeboten wird es für 49,5 Millionen Dollar. Das Objekt wurde im Oktober 2017 vom Markt genommen. Damals wurde es noch für 65 Millionen Dollar angeboten.

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Tuesday, April 2, 2019

Gemischte Signale vom Immobilienmarkt

Immobilienmarkt Naples März 2019

Die Verkaufszahlen lagen in diesem Monat zwar auch leicht im Minus, aber der starke Abwärtstrend der letzten Monate hat sich nicht fortgesetzt. Die Zahl der Verkäufe wird sich sicherlich auch noch etwas erhöhen, da es oft eine Woche dauert, bis alles eingetragen ist. Die höheren Verkaufszahlen wurden allerdings mit geringeren Preisen erkauft. Die durchschnittlichen Verkaufspreise fielen um 6,2% gegenüber dem März 2018 und auch die Verhandlungsergebnisse waren um 0,4% besser als im Vorjahresmonat. Die Indikatoren der letzten Monate deuten an, dass der Markt wieder bessere Chancen für Käufer bietet, ein Objekt günstiger zu erwerben. Die Zahlen in diesem Monat deuten allerdings auch an, dass diese Korrekturphase eventuell nur von kurzer Dauer sein wird.



März 2019
März  2018
Veränderung
Verkaufte Objekte
952
999
-4,7%
Verkaufspreis (Median)
340.000
362.500
-6,2%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000
124
138
-10,1%
Angebotene Objekte
8.650
8.391
3,1%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt
186
176
5,7%
Angebote aus Bankbesitz
58
67
-13,4%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis
95.5%
96.2%
-0.7%
Verkaufte Einfamilienhäuser
481
446
Die
Verkaufspreis EFH (Median)
420.000
460.000
-8,7%
Angebotene Objekte EFH
4.291
3.985
7,7%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)
191
177
7,9%
Verkaufte Wohnungen
494
504
-2,0%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)
282.250
291.000
-3,0%
Angebotene Objekte Wohnungen
4.222
4.283
-1,4%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)
182
173
5,2%


Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.


Teuerstes verkauftes Objekt: Spitzenreiter in diesem Monat war ein 2018  fertig gestelltes modernes Einfamilienhaus im Norden von Olde Naples in Seelage und in Fußnähe zum Strand. Das Haus bietet ca. 800 qm klimatisierte Fläche auf 2 Etagen und eine sehr exklusive Poolarea. Angeboten war es für 11,8 Millionen Dollar, verkauft wurde es für 10,5 Millionen Dollar.

Teuerstes angebotenes Objekt (unverändert):  Das 2009 gebaute Einfamilienhaus in Port Royal liegt in Strandlage auf einem 16.000 qm großen Grundstück. Das 1400 qm große Gebäude ähnelt von Baustil und Ausstattung einem top renovierten kleinen Schloss an der Loire. Angeboten wird es für 49,5 Millionen Dollar. Das Objekt wurde im Oktober 2017 vom Markt genommen. Damals wurde es noch für 65 Millionen Dollar angeboten.

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Friday, March 1, 2019

Keine grundlegende Besserung im Februar

Immobilienmarkt Naples Februar 2019

Auch in diesem Monat lag die Anzahl der Verkäufe und auch der durchschnittliche Verkaufspreis wieder unter dem Vorjahresmonat.  Bsonders zu leiden scheint zur Zeit der Markt mit den hochpreisigen Objekten ab 1 Million Dollar, Dort war der Rückgang mit 41% deutlich höher als der allgemeine Durchschnitt. Währen sich bei den Wohnungen der Rückgang bei den Verkauspreisen in Grenzen hielt, war bei den Häusern der Rückgang bei den Verkaufszahlen nicht so eklatant. 



Februar 2019
Februar  2018
Veränderung
Verkaufte Objekte
549
704
-22%
Verkaufspreis (Median)
340.000
350.000
-2,9%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000
73
124
-41,1%
Angebotene Objekte
8.700
8.299
4,8%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt
175
180
-2,8%
Angebote aus Bankbesitz
62
73
-15,1%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis
95.7%
96%
-0.3%
Verkaufte Einfamilienhäuser
262
307
-14,7%
Verkaufspreis EFH (Median)
430.000
460.000
-6,5%
Angebotene Objekte EFH
4.299
3.996
-7,6%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)
185
195
-5,1%
Verkaufte Wohnungen
275
386
-28,8%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)
269.000
275.000
-2,2%
Angebotene Objekte Wohnungen
4.270
4.185
2,0%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)
168
169
-0,6%


Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.


Teuerstes verkauftes Objekt: Spitzenreiter in diesem Monat war eines der "Strandschlösser" in Pelican Bay. Das 1995 gebautes Einfamilienhaus liegt in direkter Strandlage auf einem 4.000 qm großen Grundstück. Das Haus bietet 900 qm klimatisierter Fläche und 1.500 qm überdachter Fläche.  

Teuerstes angebotenes Objekt (unverändert):  Das 2009 gebaute Einfamilienhaus in Port Royal liegt in Strandlage auf einem 16.000 qm großen Grundstück. Das 1400 qm große Gebäude ähnelt von Baustil und Ausstattung einem top renovierten kleinen Schloss an der Loire. Angeboten wird es für 49,5 Millionen Dollar. Das Objekt wurde im Oktober 2017 vom Markt genommen. Damals wurde es noch für 65 Millionen Dollar angeboten.

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Sunday, February 3, 2019

Zweiter schwacher Monat in Folge

Immobilienmarkt Naples Januar 2019

Die Schwächephase vom Dezember setzte sich in der Statistik im Januar fort. Erstmals seit länger Zeit sind auch die Verkaufspreise gegenüber dem Vorjahr gefallen. Es gibt allerdings einen Sonderfaktor, der sich in der Marktstatisitik extrem auswirkte. Im Januar 2018 war die erste Phase in Kalea Bay (Luxuswohnungen in Nordnaples) fertig gestellt und in diesem Monat wurden 79 Wohnungen in dieser Anlage für Preise zwischen 1,3 und 2,65 Millionen als verkauft gemeldet. In Statistikmonat dieses Jahres wurde keine einzige Wohnung in dieser Anlage verkauft, da die nächste Bauphase noch nicht fertig ist. Insofern ist diese Statistik mit viel Vorsicht zu lesen. 



Januar 2019
Januar 2018
Veränderung
Verkaufte Objekte
576
714
-19,3
Verkaufspreis (Median)
329.500
365.000
-9,7%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000
81
158
-48,7%
Angebotene Objekte
8.107
7.729
4,9%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt
183
172
6,4%
Angebote aus Bankbesitz
68
67
1,5%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis
96%
96.5%
-0.5%
Verkaufte Einfamilienhäuser
300
290
3,4%
Verkaufspreis EFH (Median)
391.250
430.000
-9%
Angebotene Objekte EFH
3.991
3,714
7,5%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)
187
180
3,9%
Verkaufte Wohnungen
265
415
-36,1%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)
262.500
311.640
-15,8%
Angebotene Objekte Wohnungen
3.986
3.898
2,3%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)
178
167
6,6%


Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.


Teuerstes verkauftes Objekt: Das 1986 gebautes Einfamilienhaus in Port Royal liegt in Strandlage auf einem 10.000 qm großen Grundstück. Das 550 qm ist im Stil einer Südstaatenvilla gebaut. Das Haus wurde zum Angebotspreis von 22,5 Millionen verkauft, zum dem es seit Oktober 2016 angeboten war. Es ist zu erwarten, dass das Haus bald abgerissen wird und eine noch größere Luxusvilla hier entstehen wird. 

Teuerstes angebotenes Objekt (unverändert):  Das 2009 gebaute Einfamilienhaus in Port Royal liegt in Strandlage auf einem 16.000 qm großen Grundstück. Das 1400 qm große Gebäude ähnelt von Baustil und Ausstattung einem top renovierten kleinen Schloss an der Loire. Angeboten wird es für 49,5 Millionen Dollar. Das Objekt wurde im Oktober 2017 vom Markt genommen. Damals wurde es noch für 65 Millionen Dollar angeboten.

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.