Niedrigeres Preissegment drückt den Markt

 Immobilienmarkt Naples Februar 2024

Auch in diesem Monat gingen die Verkaufszahlen wieder zurück und die Angebotszahlen sind am Steigen. Aber auch in diesem Monat lagen die durchschnittlichen Verkaufspreise wieder deutlich höher als vor einem Jahr, Vor allem bei den Einfamilienhäusern war eine Steigerung um 15% zu verzeichnen. 

Die fallenden Verkaufszahlen werden vor allem vom tieferen Preissegment bis 700.000 Dollar verursacht. Darüber blieben die Zahlen in den letzten Jahren fast unverändert. Das liegt zum einen an den höheren Preisen, die das Angebot im niedrigeren Preisbereich reduziert haben. Es liegt aber auch daran, dass sich viele lokale Käufer mit normalem Einkommen die hohen Zinsen (um die 7%) nicht leisten können. Und diese haben vor allem die Objekte in der niedrigeren Preisklasse gekauft. 

	Februar 2024	Februar 2023
Verkaufte Objekte	620	742	-16,4%
Verkaufspreis (Median)	630.000	600.000	5%
Angebotspreis (Median)	749.000	679.000	10,3%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	166	194	-14,4%
Angebotene Objekte	6031	4388	37,4%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	124	121	2,5%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	95.9%	97,6%	-1,7%
Verkaufte Einfamilienhäuser	298	373	-20,1%
Verkaufspreis EFH (Median)	852.500	740.000	15,2%
Angebotene Objekte EFH	3169	2557	23,9%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	128	139	-7,9%
Verkaufte Wohnungen	312	350	-10,9%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	501.500	499.450	0,4%
Angebotene Objekte Wohnungen	3371	2212	52,4%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	123	102	20,6%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter eine 2018 gebaute Einfamilienhaus im südlichen Bereich von Port Royal. Das luxuriöse zweistöckige Haus liegt auf einem 3.600 qm großen Grundstück an einer kleinen Bay. Das Haus hat 5 Schlafzimmer, Arbeitszimmer und 7 Bäder auf 800 qm klimatisierter Fläche. Ein Autosammler kann die 7 Garagenstellplätze sicherlich gut nutzen.  Das Haus kam im Dezember 2023 für 30,8 Millionen Dollar auf dem Markt und ging einen Monat später unter Vertrag. Das Closing erfolgte Mitte Februar für 26,4 Millionen Dollar (ein gehöriger Abschlag).  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos.

Teuerstes angebotenes Objekt: (neu) Naples war in den letzten Wochen in den Schlagzeilen der USA mit der teuersten jemals angebotenen Wohnimmobilie. Für 295 Millionen  kann man 36.000 qm an der Südspitze von Port Royal direkt am Gordon Pass kaufen. Auf dem Grundstück stehen 3 Häuser. Das Haupthaus mit ca. 1000 qm Wohnfläche in Strandlage und 2 Gästehäuser mit jeweils 500  qm. Zum Grundstück gehört auch ein großes privates Yachtbassin. Zur Zeit besteht das Grundstück aus 6 bebaubaren Grundstücken. Eventuell wäre es möglich, das Grundstüc weiter zu teilen. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.