Neuer Trend bei Shortsales

Die Zahl der zum Verkauf angebotenen Short-Sales ist immer noch sehr hoch. Einige Makler sind inzwischen dazu übergegangen, diese Objekte zu absoluten Schleuderpreisen abzubieten, obwohl Sie wissen, dass die Bank diesen Preis nie akzeptieren wird. Das Ergebnis ist ein hohe Anzahl von Interessenten und zahlreiche Angebote, die im Stil einer Auktion gegeneinander ausgespielt werden.

Hier ein Beispiel: In einer Golfanlage in Bonita Springs wurden Wohnungen mit ca. 1800 sqft. im Durchschnitt für 220.000 bis 250.000 Dollar. Ein Makler stellte seinen Shortsale nun mit 107.000 Dollar zum Verkauf ein, legte aber eine unabhängige Schätzung für die Wohnung über ca. 220.000 Dollar bei. Innerhalb weniger Wochen gingen 35 Angebote für die Wohnung ein. Von einem Kollegen weiß ich, dass sein Kunde knapp über 180.000 Dollar geboten hat und er damit angeblich auf dem 2. Platz läge.

Ich finde dieses Vorgehen aus folgenden Gründen unseriös:

• Aus der Beschreibung geht nicht hervor, dass dieses Angebot als Mindestangebot zu verstehen ist. Viele Käufer meinen, dass Sie bei einem Vollpreisangebot die Wohnung zu diesem Preis kaufen können.


• Allen anderen Verkäufern in der Anlage wird dieses Objekt immer wieder als Vergleich genannt. Selbst wenn man dies den Interessenten erklärt, bleibt doch unbewußt der Verdacht bestehen, dass die anderen Objekte überteuert sind.

Es laufen inzwischen auch schon zahlreiche Beschwerden beim Maklerverband gegen diese Vorgehensweise. Sie ist zwar legal wohl nicht zu beanstanden, aber es ist fraglich, ob sie mit den ethischen Verpflichtungen des Maklerverbandes konform sind.

Insbesondere für Kunden, die nicht vor Ort sind, sind Shortsales generell eine ziemlich problematische Angelegenheit. Bei einem regulär oder einem von einer Bank angebotenen zwangsenteignenten Objekt weiß man im Regelfall nach einem Tag, ob das Abgebot angenommen wurde. Bei einer Ablehnung kann sich der Käufer noch während seines Aufenthaltes entscheiden, ob er ein höheres Angebot abgibt, oder sich ein anderes Objekt kauft. Bei einem Short-Sale dauert es im Regelfall 30 - 60 Tage, bis man weiß, ob die Bank das Angebot annimmt. Lehnt die Bank ab, ist der Kunde meist schon wieder in Europa. Andere Objekte, die man sich während des Aufenthaltes angeschaut hat, sind inzwischen verkauft.

Positiver Trend setzt sich fort

Der Juli zeigte eine erfreuliche Fortsetzung der positiven Tendenz. Fast 80% mehr Vertragsabschlüsse als im Vergleichsmonat des Vorjahrs und damit der 4. Monat in Folge, in dem die Vertragsabschlüsse gestiegen sind, könnten auf ein Ende des schwachen Immobilienmarktes hindeuten. Insgesamt gingen 490 Objekte unter Vertrag im Vergleich zu 274 im Vorjahr.




Die Preisentwicklung bei den verkauften Immobilien zeigte allerdings wieder stärker nach unten. Der Median Preis (*1* siehe unten) zeigte mit 280.000 Dollar gegenüber 315.000 Dollar im Vormonat wieder eine deutliche Abwärtstendenz. Gegenüber dem Vergleichsmonat des Vorjahres war der Rückgang mit 105.000 Dollar noch eklatanter.

Dieser Rückgang bedeutet nicht, dass die Preise einzelner Objekte so stark gefallen sind. Zum einen werden zur Zeit viele Objekte im unteren Preissegment verkauft. Zum anderen wurden viele Objekte aus sogenannten Shortsales und Zwangsenteignungen verkauft. Bei denen muss der Käufer mehr Nebenkosten übernehmen und der Renovierungsaufwand ist meist höher als bei regulär verkauften Objekten. Dies spiegelt sich im Verkaufspreis aber nicht wieder.

Am 5. August wurden noch insgesamt 10227 Objekte angeboten (gegenüber 10508 Objekte Anfang Juli).

Auch in Bonita Springs zeigen die Berkaufszahlen deutlich nach oben. Im 5. Monat in Folge lagen die Vertragsabschlüsse im Juli über der Zahl im Vormonat. 89 Vertragsabschlüsse in diesem Jahr standen 57 Vertragsabschlüsse im Vorjahr gegenüber.

Alle Zahlen auf dieser Seite spiegeln nur über Makler angebotene und verkaufte Objekte wieder. Aktuelle Angebote und viele weitere Informationen zu Naples finden Sie auf meiner Internetseite http://www.naples-traumhaus.com/ .
(*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis