Immobilienmarkt stabilisert sich weiter - Angebot wird geringer

Das Jahr 2010 hat für den Immobilienmarkt in Naples eine deutliche Verbesserung gebracht. Das Angebot hat sich um ca. 30% reduziert, die Zahl der verkauften Objekte ging stark nach oben und auch die Preise haben sich stabilisiert und zeigen sogar wieder eine leichte Aufwärtstendenz.


Die Zahl der unterschriebenen Kaufverträge lag im Dezember 2009 mit 834 auf dem Niveau des Vormonats. Im letzten Jahr waren im Dezember 463 Kaufverträge unterschrieben worden. Das hohe Niveau der Vormonate konnte also weiterhin gehalten werden. Damit ist nun seit 23 Monaten eine Verbesserung der Verkaufszahlen gegenüber dem entsprechenden Vorjahresmonat zu verzeichen.



Die Zahl der Closings stieg gegenüber dem Vorjahr wieder deutlich an. 626 Abschlüsse im Dezember diesen Jahres standen 430 im Dezember des Vorjahres gegenüber. Auch gegenber dem Vormonat war ein deutlicher Anstieg von 20% zu verzeichnen.



Der Median-Preis (*1*) konnte sich in Dezember deutlich steigern und erreichte den höchsten Monatswert in 2009. Gegenüber November bedeuteten die 194.250 Dollar eine Steigerung um 20.000 Dollar. Damit ist auch erstamls wieder in etwa das Niveau des Vorjahresmonats erreicht.


Es wurden im November 36 Objekte für über 1 Million Dollar verkauft. Das teuerste Objekt war eine ältere Villa direkt an der Naples Bay in Port Royal auf einem 5000 qm großen Grundstück. Das Haus wurde für knapp 9,6 Millionen Dollar verkauft.

Am 4. Januar wurden insgesamt 7933 Objekte angeboten (gegenüber 8141 Objekten Anfang Dezember). Viele Eigentümer bringen Ihre Objekte normalerweise in der Wintersaison auf den Markt, da in der Saison im Regelfall die meiste Nachfrage vorherrscht. Deshalb ist das Sinken der Angebotszahl in dieser Jahreszeit um so erstaunlicher.

Alle Zahlen auf dieser Seite spiegeln nur über Makler angebotene und verkaufte Objekte wieder. Die Statistik umfasst Einfamilienhäuser und Wohnungen. Angebote für Land oder Mehrfamilienhäuser sind nicht einbezogen. Aktuelle Angebote und viele weitere Informationen zu Naples finden Sie auf meiner Internetseite http://www.naples-traumhaus.com/ . (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Verkaufszahlen stabilisieren sich - Preise bleiben unter Druck

Die Zahl der unterschriebenen Kaufverträge lag im November 2009 mit 879 in etwa auf dem Niveau des Vormonats. Im letzten Jahr waren im November 403 Kaufverträge unterschrieben worden. Das hohe Niveau der Vormonate konnte also weiterhin gehalten werden. Damit ist nun seit 22 Monaten eine Verbesserung der Verkaufszahlen gegenüber dem entsprechenden Vorjahresmonat zu verzeichen.

Auch die Zahl der Closings stieg gegenüber dem Vorjahr wieder an. 480 Abschlüssen im November diesen Jahres standen 305 im November des Vorjahres gegenüber.

Der Median-Preis (*1*) fiel im November wieder kräftig und lag bei 175.750 Dollar. Gegenüber Oktober war das ein Rückgang um 7%. Es wurden im November 32 Objekte für über 1 Million Dollar verkauft. Das teuerste Objekt war eine luxuriöse neue Villa in Wasserlage (Bay) in Moorings, die für 5,3 Millionen Dollar verkauft wurde.

Am 3. Dezember wurden insgesamt 8141 Objekte angeboten (gegenüber 8035 Objekten Anfang November). Der Wert hat sich über die letzten Monate auf diesem Niveau stabilisiert.

Alle Zahlen auf dieser Seite spiegeln nur über Makler angebotene und verkaufte Objekte wieder. Die Statistik umfasst Einfamilienhäuser und Wohnungen. Angebote für Land oder Mehrfamilienhäuser sind nicht einbezogen. Aktuelle Angebote und viele weitere Informationen zu Naples finden Sie auf meiner Internetseite http://www.naples-traumhaus.com/ . (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Immobilienmarkt zeigt weiterhin stabile Tendenzen

Die Zahl der unterschriebenen Kaufverträge lag im Oktober 2009 mit 899 etwas höher als im Vormonat. Im letzten Jahr waren im Oktober 409 Kaufverträge unterschrieben worden. Das hohe Niveau der Vormonate konnte also weiterhin gehalten werden. Damit ist nun seit 21 Monaten eine Verbesserung der Verkaufszahlen gegenüber dem entsprechenden Vorjahresmonat zu verzeichen.



Auch die Zahl der Closings stieg gegenüber dem Vorjahr wieder an. 543 Abschlüssen im Oktober diesen Jahres standen 392 im Oktober des Vorjahres gegenüber. Wie auch im vergangenen Monat wird die Zahl noch deutlich steigen. Da wurden nachträglich noch ca. 100 Closings eingetragen.


Der Median-Preis (*1*) ging erneut nach oben. Er lag mit 192.400 Dollar um 4% höher als im September. Es wurden im Oktober 28 Objekte für über 1 Million Dollar verkauft. Das teuerste Objekt war in diesem Monat eine Penhauswohnung im Moraya Bay Beach Tower mit 4.600.000 Dollar.




Am 1. Oktober wurden noch insgesamt 8035 Objekte angeboten (gegenüber 7989 Objekten Anfang September). Der Wert hat sich über die letzten Monate auf diesem Niveau stabilisiert.


Alle Zahlen auf dieser Seite spiegeln nur über Makler angebotene und verkaufte Objekte wieder. Die Statistik umfasst Einfamilienhäuser und Wohnungen. Angebote für Land oder Mehrfamilienhäuser sind nicht einbezogen. Aktuelle Angebote und viele weitere Informationen zu Naples finden Sie auf meiner Internetseite http://www.naples-traumhaus.com/ .


(*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Zahl der Angebote wieder unter 8000

Die Zahl der unterschriebenen Kaufverträge lag mit 828 praktisch auf dem Niveau des Vormonats. Gegenüber den 410 unterschriebenen Verträgen vom September 2008 bedeutet dies aber erneut wieder mehr als eine Verdoppelung. Damit ist nun seit 20 Monaten eine Verbesserung der Verkaufszahlen gegenüber dem entsprechenden Vorjahresmonat zu verzeichen.

Auch die Zahl der Closings stieg gegenüber dem Vorjahr wieder an. 479 Abschlüssen im September dieses Jahres standen 376 im September des Vorjahres gegenüber. Wie auch im vergangenen Monat wird die Zahl noch deutlich steigen. Da wurden nachträglich noch ca. 90 Closings eingetragen.

Der Median-Preis (*1*) machte einen deutlichen Sprung nach oben. Er lag mit 195.000 Dollar um 15% höher als im August. Ausgelöst wird dieser Effekt sicherlich auch durch das inzwischen wesentlich geringere Angebot an günstigeren Wohnungen. Im unteren Preissegment wurde der Markt in den letzten Monaten fast leergekauft. Es wurden im September 28 Objekte für über 1 Million Dollar verkauft. Das teuerste Objekt war in diesem Monat eine Luxusvilla in der Bay Colony, dem exklusivesten Teil von Pelican Bay (für 5.225.000 Dollar). Auf den nächsten 4 Plätzen lagen die ersten Closings der Luxuswohnungen im Moraya Bay Beach Tower.

Am 1. September wurden noch insgesamt 7989 Objekte angeboten (gegenüber 8049 Objekten Anfang September).

Alle Zahlen auf dieser Seite spiegeln nur über Makler angebotene und verkaufte Objekte wieder. Die Statistik umfasst Einfamilienhäuser und Wohnungen. Angebote für Land oder Mehrfamilienhäuser sind nicht einbezogen. Aktuelle Angebote und viele weitere Informationen zu Naples finden Sie auf meiner Internetseite http://www.naples-traumhaus.com/ .

(*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Objekte aus Bankbesitz- Verkaufspreise

Es taucht immer wieder die Frage auf, wie weit man denn die Banken noch im Preis drücken kann.

Die traurige Wahrheit ist inzwischen, dass die Banken die Objekte wohl für die jetzige Marktlage zu günstig anbieten und bei fast allen Objekten inzwischen ein Bieterkrieg zwischen mehreren Interessenten tobt.

In den letzten 2 Monaten fand das Closing für 384 Objekte statt, die von Banken angeboten wurden. Bei immerhin 187 davon wurde am Ende mehr bezahlt als der ursprüngliche Angebotspreis. Bei immerhin 74 davon lag der Aufschlag bei über 10%. In einem Fall wurde sogar mehr als doppelte bezahlt.

44 Objekte wurden genau zum Angebotspreis verkauft.

153 Objekte wurden mit einem Abschlag verkauft. Bei 33 davon war der Rabatt über 10%, in 118 davon über 20% und in 3 Fällen über 30%. Objekte, die mit einem höheren Rabatt verkauft werden, waren zumeist schon länger auf dem Markt oder haben wegen größerer Reparaturarbeiten nur einen sehr eingeschränkten Käuferpreis. Teilweise waren die Immobilien auch zu hoch angeboten und man konnte mit Vergleichsangeboten den Preis drücken.

Es läßt sich generell jedoch eines feststellen:

Wenn ein Angebot zu gut aussieht um wahr zu sein, erkennen das meistens viele Interessenten. Hier unter dem Angebotspreis zu bieten, führt fast nie zum Erfolg.

Verkäufe seit nunmehr 19 Monaten am Steigen

Die Verkaufszahlen gingen im August verglichen mit dem Vormonat leicht zurück. Die bisher gemeldeten 832 unterschriebenen Verträge bedeuten aber immerhin noch eine Steigerung um 80% gegenüber dem August 2008 (461 unterschriebene Verträge). Damit ist nun seit 19 Monaten eine Verbesserung der Verkaufszahlen gegenüber dem entsprechenden Vorjahresmonat zu verzeichen. Ein klares Zeichen, dass der Immobilienmarkt wieder einen deutlichen Aufwärtstrend zeigt.



Auch die Zahl der Closings stieg gegenüber dem Vorjahr wieder an. 395 Abschlüssen im August des Vorjahres standen 470 in diesem Jahr gegenüber. Wie auch im vergangenen Monat wird die Zahl noch deutlich steigen. Da wurden nachträglich noch ca. 130 Closings eingetragen.


Der Median-Preis (*1*) pendelt weiterhin im Bereich um die 170.000 Dollar. Das Interesse der Käufer ist weiterhin auf günstigere Immobilien gerichtet. Es wurden im August 25 Objekte für über 1 Million Dollar verkauft. Auch dieses Mal war das teuerste verkaufte Objekt ein Villenanwesen in Port Royal (für 14.135.000 Dollar).






Am 1. September wurden noch insgesamt 8049 Objekte angeboten (gegenüber 8341 Objekten Anfang August). Das Angebot geht also immer noch zurück. Damit ist die Zahl der angebotenen Objekte gegenüber dem Höchststand im Februar dieses Jahr bereits um 25% gefallen.



Alle Zahlen auf dieser Seite spiegeln nur über Makler angebotene und verkaufte Objekte wieder. Aktuelle Angebote und viele weitere Informationen zu Naples finden Sie auf meiner Internetseite http://www.naples-traumhaus.com/ . (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Angebot geht weiter zurück

Die Verkaufszahlen im Juli setzten den positiven Trend der vergangenen Monate fort Insgesamt 890 Objekte gingen in diesem Monat unter Vertrag. Im Juli 2008 waren es lediglich 417 Objekte, so dass sich die Zahl wieder mehr als verdoppelt hat. Gegenüber dem Vormonat Juni 2009 war dies eine leichte Abschwächung, was aber für die Sommermonate normal ist.

Auch die Zahl der Closings stieg gegenüber dem Vorjahr wieder an. 378 Abschlüssen im Juli des Vorjahres standen 551 in diesem Jahr gegenüber. Diese Statistiken spiegeln leider bei weitem nicht die tatsächlich verkauften Objekte wieder. Einige Makler, die sich auf den Verkauf zwangsenteigneter Objekte spezialisiert haben, kommen aus Zeitgründen oder wegen schlechter Organisation nicht mehr dazu, die Angaben zu den verkauften Objekten in unsere Datenbank einzutragen. Statt als verkauft werden die Objekte dann als "Verkaufsvertrag erfolglos ausgelaufen" in unserer Statistik vermerkt. Man kann dies sehr gut im Grundbuch nachverfolgen, wo die Verkäufe dann ca. 6 - 8 Wochen nach dem Verkauf dokumentiert werden. Allerdings wird die Zahl in den nächsten Tagen auch noch steigen. Selbst gewissenhaft arbeitende Makler tragen den Verkauf oft erst mit einer Woche Verspätung ein. Auch im letzten Monat stieg die Zahl der verkauften Objekte nach meinem Marktbericht noch um fast 100 Objekte an.




Gegenüber dem Vormonat gind der Median-Preis (*1*) leider wieder um 10.000 Dollar auf 175.000 Dollar zurück. Seit Januar dieses Jahres schwankt er damit immer eng um 180.000 Dollar. Im Aktienjargon würde man wohl sagen, der Markt ist gerade bei einer Bodenbildung. Der Median-Preis liegt damit zwar um 60.000 Dollar unter dem Wert des Vorjahres (Juli 2008). Dies liegt aber nicht an gefallenen Preisen, sondern daran, dass zur Zeit ganz andere Marktsegmente (günstige, kleinere Wohnungen und Häuser in den Randbereichen) gekauft werden.



Es wurden 30 Objekte im Juli für über 1 Million Dollar verkauft. Auch dieses Mal war das teuerste verkaufte Objekt wieder ein Villenanwesen in Port Royal (für 6.000.000 Dollar).

Am 1. Augustwurden noch insgesamt 8341 Objekte angeboten (gegenüber 8731 Objekten Anfang Juli). Das Angebot geht also immer noch stark zurück.

Alle Zahlen auf dieser Seite spiegeln nur über Makler angebotene und verkaufte Objekte wieder. Aktuelle Angebote und viele weitere Informationen zu Naples finden Sie auf meiner Internetseite http://www.naples-traumhaus.com/ . (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.