Stark verbesserte Stimung am Markt

 Immobilienmarkt Naples April 2024

Der Markt zeigt in diesem Monat Anzeichen der Besserung. Erstmals seit langem wurden wieder mehr Objekte verkauft als im Vorjahresmonat, ins Besondere auch im Bereich der hochpreisigen Immobilien. Die Preise steigen mit 11% überdurchschnittlich stark an. Der Verhandlungsspielraum hat sich verglichen mit dem März reduziert. Hier haben aber sicherlich auch die vielen Preissenkungen eine Rolle gespielt, die wir in den letzten Wochen gesehen haben. Die Zahl der angebotenen Objekte ist immer noch deutlich höher als vor einem Jahr, ist aber im Vergleich zum März etwas gesunken. Die Zahl der Käufer, die kein Darlehen benötigen, ist mit über 65% immer noch sehr hoch. 

Es könnte sein, dass die Aussage der Zentralbank, dass man in diesem Jahr die Zinsen mehrfach senken will, den Markt unterstützt hat. Sinkende Zinsen werden sicherlich die Zahl der Transaktionen steigern und damit auch die Preise wieder nach oben treiben. Darauf wollen die Käufer, die das Geld haben, sicherlich nicht warten. 

Es bleibt abzuwarten, wie der Markt auf die Korrektur der Zentralbank reagieren wird, dass man die Zinsen wegen der höheren Inflation erst einmal stabil halten will. Die Zahlen in den Statisitken zeigen die Stimmung des Marktes von vor 6 - 10 Wochen, da zu diesem Zeitpunkt die Verträge abgeschlossen wurden, die zu den untenstehenden Zahlen geführt haben. 

	April 2024	April 2023
Verkaufte Objekte	1063	1016	4,6%
Verkaufspreis (Median)	699.800	629.820	11,1%
Angebotspreis (Median)	725.108	699.900	3,6%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	363	280	29,6%
Angebotene Objekte	6863	4788	43,3%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	125	127	-1,6%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	97%	97,5%	-0,5%
Verkaufte Einfamilienhäuser	429	443	-3,2%
Verkaufspreis EFH (Median)	865,000	850.000	1,8%
Angebotene Objekte EFH	3256	2479	31,3%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	120	135	-11,1%
Verkaufte Wohnungen	612	548	11,7%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	596.770	525.000	13,7%
Angebotene Objekte Wohnungen	3457	2200	57,1%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	119	125	-4,8%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 1991 gebautes Einfamilienhaus im südlichen Bereich von Port Royal auf einem 4.200 qm großen Grundstück an einer großen Bay. Das Haus hat 6 Schlafzimmer und 7 Bäder auf 560 qm klimatisierter Fläche. Es gibt 4 Garagenstellplätze. Das Haus kam im April 2023 für 31,9 Millionen auf den Markt und ging Anfang April 2024 unter Vertrag. Das Closing erfolgte im gleichen Monat für 25 Millionen. Der Verkäufer hatte das Haus im Jahr 2000 für 6.3 Millionen Dollar gekauft,  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos.

Teuerstes angebotenes Objekt: (unverändert) Naples war in den letzten Wochen in den Schlagzeilen der USA mit der teuersten jemals angebotenen Wohnimmobilie. Für 295 Millionen  kann man 36.000 qm an der Südspitze von Port Royal direkt am Gordon Pass kaufen. Auf dem Grundstück stehen 3 Häuser. Das Haupthaus mit ca. 1000 qm Wohnfläche in Strandlage und 2 Gästehäuser mit jeweils 500  qm. Zum Grundstück gehört auch ein großes privates Yachtbassin. Zur Zeit besteht das Grundstück aus 6 bebaubaren Grundstücken. Eventuell wäre es möglich, das Grundstück weiter zu teilen. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Durchschnittspreise weiter am Steigen

Immobilienmarkt Naples März 2024

Auch in diesem Monat setzte sich der Trend der letzten Monate fort; niedrigere Verkaufszahlen, höheres Angebot und steigende Preise. Und das obwohl bei vielen Angeboten die Preise gesenkt werden. In den letzten 7 Tagen wurden in Naples und Collier County beispielsweise bei 680 Objekten der Preis gesekt und bei nur 28 der Preis erhöht. 

	März 2024	März 2023
Verkaufte Objekte	921	1095	-15,9%
Verkaufspreis (Median)	650,000	619,000	5%
Angebotspreis (Median)	709,000	695,000	2%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	268	288	-6,9%
Angebotene Objekte	6910	5029	37,4%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	127	115	10,4%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	96,3%	97,6%	-1,3%
Verkaufte Einfamilienhäuser	439	511	-14,1%
Verkaufspreis EFH (Median)	800,000	775,000	3,2%
Angebotene Objekte EFH	3238	2580	25,5%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	134	129	3,9%
Verkaufte Wohnungen	456	550	-17,1%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	530,000	496,500	6,7%
Angebotene Objekte Wohnungen	3509	2326	50,9%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	121	104	16,3%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter ein 2008 gebautes Einfamilienhaus im südlichen Bereich von Port Royal auf einem 2.000 qm großen Grundstück an einer großen Bay. Das Haus hat 5 Schlafzimmer, Arbeitszimmer und 8 Bäder auf 680 qm klimatisierter Fläche. Es gibt 3 Garagenstellplätze. Das Haus kam für 23,9 Millionen auf den Markt und wurde sofort als verkauft gemeldet mit einem Preis von 22 Millionen Dollar. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos.

Teuerstes angebotenes Objekt: (unverändert) Naples war in den letzten Wochen in den Schlagzeilen der USA mit der teuersten jemals angebotenen Wohnimmobilie. Für 295 Millionen  kann man 36.000 qm an der Südspitze von Port Royal direkt am Gordon Pass kaufen. Auf dem Grundstück stehen 3 Häuser. Das Haupthaus mit ca. 1000 qm Wohnfläche in Strandlage und 2 Gästehäuser mit jeweils 500  qm. Zum Grundstück gehört auch ein großes privates Yachtbassin. Zur Zeit besteht das Grundstück aus 6 bebaubaren Grundstücken. Eventuell wäre es möglich, das Grundstück weiter zu teilen. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Niedrigeres Preissegment drückt den Markt

 Immobilienmarkt Naples Februar 2024

Auch in diesem Monat gingen die Verkaufszahlen wieder zurück und die Angebotszahlen sind am Steigen. Aber auch in diesem Monat lagen die durchschnittlichen Verkaufspreise wieder deutlich höher als vor einem Jahr, Vor allem bei den Einfamilienhäusern war eine Steigerung um 15% zu verzeichnen. 

Die fallenden Verkaufszahlen werden vor allem vom tieferen Preissegment bis 700.000 Dollar verursacht. Darüber blieben die Zahlen in den letzten Jahren fast unverändert. Das liegt zum einen an den höheren Preisen, die das Angebot im niedrigeren Preisbereich reduziert haben. Es liegt aber auch daran, dass sich viele lokale Käufer mit normalem Einkommen die hohen Zinsen (um die 7%) nicht leisten können. Und diese haben vor allem die Objekte in der niedrigeren Preisklasse gekauft. 

	Februar 2024	Februar 2023
Verkaufte Objekte	620	742	-16,4%
Verkaufspreis (Median)	630.000	600.000	5%
Angebotspreis (Median)	749.000	679.000	10,3%
Verkaufte Objekte ab 1.000.000	166	194	-14,4%
Angebotene Objekte	6031	4388	37,4%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt	124	121	2,5%
Verhältnis Angebot-Verkaufspreis	95.9%	97,6%	-1,7%
Verkaufte Einfamilienhäuser	298	373	-20,1%
Verkaufspreis EFH (Median)	852.500	740.000	15,2%
Angebotene Objekte EFH	3169	2557	23,9%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (EFH)	128	139	-7,9%
Verkaufte Wohnungen	312	350	-10,9%
Verkaufspreis Wohnungen (Median)	501.500	499.450	0,4%
Angebotene Objekte Wohnungen	3371	2212	52,4%
Durchschnittliche Tage auf dem Markt (Wohnungen)	123	102	20,6%

Die aus meiner Sicht positiven Marktindikatoren werden in schwarz, die negativen in rot angezeigt.

Teuerstes verkauftes Objekt: In diesem Monat war der Spitzenreiter eine 2018 gebaute Einfamilienhaus im südlichen Bereich von Port Royal. Das luxuriöse zweistöckige Haus liegt auf einem 3.600 qm großen Grundstück an einer kleinen Bay. Das Haus hat 5 Schlafzimmer, Arbeitszimmer und 7 Bäder auf 800 qm klimatisierter Fläche. Ein Autosammler kann die 7 Garagenstellplätze sicherlich gut nutzen.  Das Haus kam im Dezember 2023 für 30,8 Millionen Dollar auf dem Markt und ging einen Monat später unter Vertrag. Das Closing erfolgte Mitte Februar für 26,4 Millionen Dollar (ein gehöriger Abschlag).  Hier der Link zu Beschreibung und Fotos.

Teuerstes angebotenes Objekt: (neu) Naples war in den letzten Wochen in den Schlagzeilen der USA mit der teuersten jemals angebotenen Wohnimmobilie. Für 295 Millionen  kann man 36.000 qm an der Südspitze von Port Royal direkt am Gordon Pass kaufen. Auf dem Grundstück stehen 3 Häuser. Das Haupthaus mit ca. 1000 qm Wohnfläche in Strandlage und 2 Gästehäuser mit jeweils 500  qm. Zum Grundstück gehört auch ein großes privates Yachtbassin. Zur Zeit besteht das Grundstück aus 6 bebaubaren Grundstücken. Eventuell wäre es möglich, das Grundstüc weiter zu teilen. Hier der Link zu Beschreibung und Fotos. 

 (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchschnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.