Verkaufszahlen stabilisieren sich auf hohem Niveau

Wenn man die Entwicklung des Immobilienmarktes in den letzten Monaten beobachtet, kann man für den Raum Naples kaum mehr von einer Krise sprechen. Durchgängig hohe Verkaufszahlen und ein stark nachlassendes Angebot (in diesem Monat z.B. 8% weniger als im Vormonat) sind gute Anzeichen, dass der Immobilienmarkt sich stabilisiert hat. Das Preisniveau liegt zwar in vielen Gegenden immer noch auf dem Niveau von 2003/2004, aber viele Verkäufer, die das Haus 15 - 20 Jahre besassen, machen trotzdem noch einen Gewinn von 100 - 200%.

Während in den letzten Jahren im Mai bereits das Ende der Hochsaison zu erkennen war und die Zahl der unterschriebenen Verträge zurückging, ist davon in diesem Jahr nichts zu merken. 1041 unterschriebene Verträge waren nur unwesentlich weniger als die 1063 im vergangenen Monat. Gegenüber den 521 unterschriebenen Verträgen vom Vorjahr war dies eine glatte Verdoppelung (bitte alle Mathematiker wegschauen, einer fehlt).

Auch die Zahl der Closings stieg gegenüber dem Vorjahr wieder an. 504 Abschlüssen im Mai des Vorjahres standen 679 in diesem Jahr gegenüber. Normalerweise steigen diese Zahlen noch, da es immer einige Tage dauert, bis alle Verkäufe eingetragen sind. Im letzten Monat steigerte sich die Zahl nach meinem Bericht z.B. noch von 527 auf 618 Closings.

Immer noch keine Erholung ist beim Median-Preis (*1*)zu beobachten. Der Median-Preis war im Vormonat durch die nachgemeldeten Verkäufe auf 165.000 Dollar heruntergegangen. Diesen Monat liegt er nun wieder bei 175.000 Dollar. Es wurden 53 Objekte im Mai für über 1 Million Dollar verkauft, das teuerste war ein Villenanwesen in Port Royal (ein Villenanwesen mit 600 qm Wohnfläche an einer breiten Wasserstaße) für 7.200.000 Dollar.

Am 1. Mai wurden noch insgesamt 9138 Objekte angeboten (gegenüber 9932 Objekten Anfang Mau). Das Angebot lässt also weiter stark nach.

Alle Zahlen auf dieser Seite spiegeln nur über Makler angebotene und verkaufte Objekte wieder. Aktuelle Angebote und viele weitere Informationen zu Naples finden Sie auf meiner Internetseite http://www.naples-traumhaus.com/ . (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Immobilienmarkt weiter stark

Der Immobilienmarkt in der Gegend um Naples hat sich im letzten Monat weiter erholt. Die Zahl der abgeschlossenen Verträge bleibt auf einem hohen Niveau, die Zahl der angebotenen Objekte ging stark zurück (6% in einem Monat) und das Preisniveau stabilisiert sich zumindest auf niedrigem Niveau. Die Zahl der von Banken angebotenen Objekte ist ebenfalls weiter rückläufig.

Für diese prositive Entwicklung gibt es sicher viele Gründe: die günstigen Preise, die historisch niedrigen Kreditzinsen (Amerikaner bekommen einen Kredit mit 30-jähriger Zinsbindung für unter 5% bei einer Beleihung bis zu 80% des Kaufpreises) und die Erwartung, dass Immobilien über kurz oder lang wieder im Wert steigen werden.

Die Zahl der unterschriebenen Verträge setzte auch im April Ihren Höhenflug fort. Mit 1063 unterschriebenen Verträgen wurde fast wieder der Wert des Vormonats (1090) erreicht. Gegenüber dem April 2008 war dies eine Steigerung von mehr als 40% (583).



Auch die Zahl der Closings stieg gegenüber dem Vorjahr wieder an. 486 Abschlüssen im April des Vorjahres standen 527 in diesem Jahr gegenüber. Normalerweise steigen diese Zahlen noch, da es immer einige Tage dauert, bis alle Verkäufe eingetragen sind. Im letzten Monat steigerte sich die Zahl bach meinem Bericht z.B. noch von 540 auf 587 Closings.



Immer noch keine Erholung ist beim Median-Preis (*1*)zu beobachten. Mit 175.000 Dollar lag er nur knapp höher als im Vormonat. Es wurden 39 Objekte im März für über 1 Million Dollar verkauft, das teuerste war ein Villenanwesen in Bay Colony direkt am Strand für 16.400.000 Dollar.



Am 1. Mai wurden noch insgesamt 9932 Objekte angeboten (gegenüber 10586 Objekten Anfang April). Damit wurden erstmals seit langem wieder die 10000-Grenze unterschritten.


Alle Zahlen auf dieser Seite spiegeln nur über Makler angebotene und verkaufte Objekte wieder. Aktuelle Angebote und viele weitere Informationen zu Naples finden Sie auf meiner Internetseite http://www.naples-traumhaus.com/ . (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Krise - welche Krise ????

Zumindest bezüglich der Verkaufszahlen scheint die Immobilienkrise im Collier County weitgehend überwunden. Über ein Jahr sind die Verkaufszahlen nun am Steigen (immer verglichen mit dem entsprechenden Vorjahresmonat) und mit 1090 unterschriebenen Verträgen wurden die bereits hervorragenden Februarzahlen noch einmal um 35% übertroffen. Weiterhin sehr stark sind die Steigerungen in den ländlicheren Gebieten Golden Gate (39 im März 2008 gegenüber 293 im März 2009) und in den Gebieten zwischen US 41 und Autobahn (282 im März 2008 und 456 im März 2009).

Es gibt aber noch weitere Indizien, die auf eine Erholung hindeuten:

• Es werden wieder vermehrt Häuser von kleineren Baufirmen oder Investoren gebaut, die ausschließlich dem Verkauf dienen. Man siehr also wieder Möglichkeiten, mit solchen Investitionen Geld zu verdienen.


• Es treten wieder verstärkt sogenannte "Flipper" am Markt auf. Das sind Investoren, die sehr günstige Objekte kaufen, renovieren und dann wieder mit Gewinn zu verkaufen versuchen.

Auch die Zahl der Closings stieg gegenüber dem Vorjahr wieder an. 411 Abschlüssen im März des Vorjahres standen 540 in diesem Jahr gegenüber. Dies war übrigens die beste Zahl seit November 2005.

Der Median-Preis ging im März allerdings wieder nach unten. Er lag bei 174.000 Dollar, was den Trend zu günstigerem Wohneigentum unterstreicht. Trotzdem wurden 33 Objekte im März für über 1 Million Dollar verkauft, das teuerste in der exklusiven Golfanlage Mediterra für 6.750.000 Dollar.

Am 4. April wurden noch insgesamt 10586 Objekte angeboten (gegenüber 10769 Objekten Anfang März).

Alle Zahlen auf dieser Seite spiegeln nur über Makler angebotene und verkaufte Objekte wieder. Aktuelle Angebote und viele weitere Informationen zu Naples finden Sie auf meiner Internetseite http://www.naples-traumhaus.com/ . (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Weiterhin steigende Verkaufszahlen

Die Zahl der Vertragsabschlüsse ist weiterhin am Steigen. 810 unterschriebene Verträge im Februear waren noch einmal eine Steigerung von 15% gegenüber den bereits hervorragenden Januarzahlen.

Herausragend sind dabei die Steigerungsraten in den ländlichen Golden Gate Estates und Golden Gate City, wo sich die Zahlen innerhalb eines Jahres fast verfünffacht haben (von 47 Abschlüssen im Februar 2008 auf 223 im Februar 2009). Der Grund wird ziemlich deutlich, wenn man die entsprechenden Angebotspreise sieht. Im Februar 2008 wurde 1 (!!) der unter Vertrag gegangenen Objekte für weniger als 100.000 Dollar angeboten, im Februar 2009 waren es 116 (!!!!).

Eine ähnliche Entwicklung ist bei kleineren Wohnungen festzustellen. 4 Vertragsabschlüsse im Februar 2008 mit einem Listpreis unter 100.000 Dollar standen in diesem Jahr 80 Abschlüsse gegenüber.

Auch die Zahl der Closings stieg gegenüber dem Vorjahr wieder an. 312 Abschlüssen im Vorjahr standen 371 in diesem Jahr gegenüber.

Der Median-Preis konnte sich im Februar wieder leicht erholen. Er liegt inzwischen wieder bei 190.000 Dollar und damit 10.000 Dollar höher als im Januar. 30 Objekte wurden im Februar für über 1 Million Dollar verkauft, das teuerste in der exklusiven Golfanlage Grey Oaks für 5.675.000 Dollar.





Am 3. März wurden noch insgesamt 10769 Objekte angeboten (gegenüber 10853 Objekten Anfang Februar).


Alle Zahlen auf dieser Seite spiegeln nur über Makler angebotene und verkaufte Objekte wieder. Aktuelle Angebote und viele weitere Informationen zu Naples finden Sie auf meiner Internetseite http://www.naples-traumhaus.com/ . (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Januar-Zahlen - Aufwärtstrend bei Verkaufszahlen stabilisiert sich

Der Januar brachte die höchste Zahle von Vertragsabschlüssen seit Juni 2005. 708 Objekte gingen in diesem Monat unter Vertrag. Das ist gegenüber Januar 2008 (382 Verträge) fast eine Verdoppelung der Abschlüsse.


Auch die Zahl der Closings stieg gegenüber dem Vorjahr wieder an. 281 Abschlüssen im Vorjahr standen 326 in diesem Jahr gegenüber. Diese Zahl dürfte noch um einiges zu niedrig sein. Durch die lange Wartezeit zwischen Vertragsabschluss und dem eigentlichen Closing (bei Shortsales oft zwischen 3 und 6 Monaten) laufen die Listingverträge aus und das Closing wird nicht mehr in unserer Datenbank eingetragen.




Der Median-Preis war allerdings auch im Januar weiter am Fallen. Er erreichte mit 180.000 Dollar einen neuen Tiefpunkt. Das war gegenüber dem Januar 2008 (380.000) ein Preisverfall von ca. 52%. Wenn man sich die Zahlen genauer anschaut, stellt man aber fest, dass dieser Preisverfall hauptsächlich auf geändertes Kaufverhalten zurückzuführen ist. Der Median-Preis für ein neueres Haus mit Pool (maximal 5 Jahre alt) lag im Januar 2008 bei 655.000 Dollar, im Januar 2009 bei 575.000 Dollar. Diese Häuser werden zwar auch günstiger verkauft, aber es sind nur 12% weniger.





Am 9. Februar wurden noch insgesamt 10853 Objekte angeboten (gegenüber 10359 Objekten Anfang Dezember).

Alle Zahlen auf dieser Seite spiegeln nur über Makler angebotene und verkaufte Objekte wieder. Aktuelle Angebote und viele weitere Informationen zu Naples finden Sie auf meiner Internetseite http://www.naples-traumhaus.com/ .

(*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Dezember sorgte für weitere Steugerungen

Der Dezember brachte bezüglich der Vertragsabschlüsse die höchste Verbesserung gegenüber dem Vorjahr im gesamten Jahr 2008. 532 Verträge wurden in diesem Monat abgeschlossen. Das war gegenüber den 259 Abschlüssen im Vorjahr mehr als eine Verdoppelung. Immerhin 27 davon waren für einen Angebotspreis von 1 Million Dollar auf dem Markt. Allerdings waren auch 143 der Abschlüsse für Objekte mit einem Angebotspreis von unter 100.000 Dollar.

Auch die Zahl der Closings stieg gegenüber dem Vorjahr um 30% an. 285 Abschlüssen im Vorjahr standen 370 in diesem Jahr gegenüber.

Der Median-Preis konnte sich gegenüber dem Vormonat wieder steigern. Mit 209.500 Dollar lag er um fast 5% über den 200.000 Dollar des Vormonats. Immer noch ist auf dem Markt ein starkes Interesse an den günstig angebotenen Häusern in den Golden Gate Estates und zwangsenteigneten Wohnungen festzustellen.

Am 2. Januar wurden noch insgesamt 10359 Objekte angeboten (gegenüber 10776 Objekten Anfang Dezember).

Interessant ist auch die Verteilung der angebotenen im Verhältnis zu den im Dezember unter Vertrag gegangenen Objekte:

unter

                 angeboten  Vertrag Prozent

unter 100.000             584 143 24,5%

100.000   - 250.000  3081 257     8,3%

250.000   - 500.000      3033 119     3,9%

500.000   - 1.000.000    1951       45     2,3%

1.000.000 - 5.000.000  158       24 15  %

5.000.000 - 10.000.000   106        3     3  %

über 10.000.000         18        0     0  %

Man sieht an dieser Statistik, dass sich vor allem sehr günstige Objekte und die recht teuren Objekte gut verkaufen. Probleme bereitet im Augenblick hauptsächlich das Mittelfeld zwischen 250.000 und 1.000.000 Dollar. 

Alle Zahlen auf dieser Seite spiegeln nur über Makler angebotene und verkaufte Objekte wieder. Aktuelle Angebote und viele weitere Informationen zu Naples finden Sie auf meiner Internetseite http://www.naples-traumhaus.com/ . (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.

Mehr Verkäufe, sinkende Preise

Der November brachte bezüglich der Vertragsabschlüsse ebenfalls eine Verbesserung gegenüber dem Vorjahr.  sich der Aufwärtstrend bei den Vertragsabschlüssen fort. 476 Verträge wurden in diesem Monat abgeschlossen, eine Steigerung von ca. 55% gegenüber den 308 Abschlüssen im Vorjahr.

Auch die Zahl der Closings stieg gegenüber dem Vorjahr um 25% an. 229 Abschlüssen im Vorjahr standen 286 in diesem Jahr gegenüber. Diese Zahl wird sich erfahrungsgemäß noch erhöhen. Auch im letzten Monat wurden 80 Closings erst verspätet gemeldet.  

Die nachträglichen Meldungen haben im Vormonat den Median-Preis stärker als berichtet nach unten gedrückt (*1* siehe unten). Statt auf 256.000 Dollar wie im letzten Monat berichtet fiel der Median-Preis recht kräftig auf 222.000 Dollar. Dieser Negativtrend verstärke sich in diesem Monat weiter. Der Preis fiel nochmals um 12,5% und lag damit bei knapp 195.000 Dollar. Dafür war unter anderem eine wesentlich stärkere Nachfrage in "Billigwohngebieten" wie den Golden Gate Estates verantwortlich. Die vielen auf dem Markt befindlichen Zwangsenteignungen in diesen Gebieten haben zu einem solchen Überangebot geführt, dass hier inzwischen viele Häuser für unter 150.000 Dollar angeboten und noch günstiger verkauft werden. In den Gebieten westlich der Autobahn ist kaum eine Verbilligung feststzustellen. Hier fiel der Median-Preis gegenüber dem Vormonat gerade um 2%. 

Die Frage nach dem tatsächlichen Preisniveau ist im Augenblick sehr schwer zu beantworten. Das große Überangebot an wirklich interessanten Ferienimmobilien, das noch am Anfang des Jahres vorhanden war, ist inzwischen stark reduziert. Die meisten Bauträger haben kaum mehr fertig gestellte Häuser und bauen nur noch mit einem Verkaufsvertrag. Beispielsweise wurden im Naples Park die ganze Zeit neue Häuser mit Pool für unter 400.000 Dollar angeboten, inzwischen liegt das günstigste bei 450.000 Dollar. In Strand- und Innenstadtnahen Lagen waren vor 5 Monaten noch mehrere neuere Haus für 1,3 bis 1,5 Millionen Dollar angeboten. Inzwischen wird das günstigste neuere Haus für 1,6 Miliionen Dollar angeboten. Es ist in diesen Gebieten echt die Frage, wer zuerst die Nerven verliert. EinKäufer, der das güstigste Haus wegkauft und damit die Angst vor steigenden Preisen bei den anderen Käufern erhöht und vielleicht eine Kettenreaktion auslöst oder ein Verkäufer, der den Preis seines Hauses senken muss. 

Am 7. Dezember wurden noch insgesamt 10776 Objekte angeboten (gegenüber 10366 Objekte Anfang November). Da der Winter die beste Zeit zum Verkaufen ist, kommen in diesen Monaten erfahrungsgemäß immer sehr viele Objekte auf den Markt. 

Alle Zahlen auf dieser Seite spiegeln nur über Makler angebotene und verkaufte Objekte wieder. Aktuelle Angebote und viele weitere Informationen zu Naples finden Sie auf meiner Internetseite http://www.naples-traumhaus.com/ .


(*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis.