September brachte wieder erfreuliche Zahlen

Im September hatten wir in Naples erstmals wieder eine Verdopplung der Vertragsabschlüsse gegenüber dem Vorjahresmonat. 481 abgeschlossene Verkaufsverträge im Jahr 2008 standen 234 im Vorjahr gegenüber.

Auch die Zahl der Closings stieg gegenüber dem Vorjahr an. 258 Objekten im Vorjahr standen 338 Closings in diesem Jahr gegenüber. Es werden wohl noch einige Meldungen in den nächsten Tagen dazukommen. Im Vormonat wurden nach meinem Bericht ebenfalls noch weitere 25 Closings gemeldet.

Der Median Preis (*1* siehe unten) ging in diesem Monat wieder nach oben. Die Steigerung betrug genau 10.000 Dollar, also fast 4%.

Der durchschnittliche Preis der verkauften Immobilien liegt übrigens deutlich über dem Median-Preis. Er betrug im September 462.942 Dollar.

Sehr interessant ist auch die Preisentwicklung in den unterschiedlichen Lagen. Schaut man sich nur die Verkäufe in den Toplagen (Strandnähe westlich der US 41 zwischen Pelican Bay und Port Royal an) liegt der Median-Preis nur knapp unter dem Vorjahresniveau (ca. 3%).

Die Verkaufspreise in den ländlichen Gebieten östlich der Autobahn kennen dagegen nur eine Richtung und das ist bergab. Gegeüber dem Vorjahresniveau (290.000 Dollar) hat sich der Median-Preis hier mehr als halbiert und hat im September 2008 vorerst seinen niedrigsten Wert mit 141.000 Dollar erreicht.

Wie auch schon in den Berichten in den letzten Monaten angesprochen, werden interessante Angebote in guten Lagen sehr gut und schnell verkauft. Hier wird es nach meiner Meinung auf Grund des knapperen Angebots bald wieder zu steigenden Preisen kommen.

Am 2. Oktober wurden noch insgesamt 10206 Objekte angeboten (gegenüber 10158 Objekte Anfang September).

Alle Zahlen auf dieser Seite spiegeln nur über Makler angebotene und verkaufte Objekte wieder. Aktuelle Angebote und viele weitere Informationen zu Naples finden Sie auf meiner Internetseite http://www.naples-traumhaus.com/ .

(*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis

Weiterhin erfreuliche Tendenzen im August

Im August setzte sich der Trend noch positiver fort als in den Vormonaten. Fast doppelt so viele Vertragsabschlüsse wie im Vorjahr geben ersten Grund zu verhaltenem Optismus. 274 Vertragsabschlüssen im August 2007 standen 530 Abschlüsse im August 2008 gegenüber.

Auch die Zahl der Closings stieg gegenüber an. 293 Objekten im Vormonat standen 354 Closings in diesem Jahr gegenüber.

Der Median Preis (*1* siehe unten) ging weiter stark nach unten. Fast 35% weniger als im Vergleichsmonat des Vorjahrs und 10% weniger als im Vormonat sind ein deutlicher Rückgang.

Wenn man aber meint, dass Immobilien immer billiger werden, ist dies ein Trugschluss. Vergleichen wir einmal die Objekte, die bei diesen drei Monaten den Median Preis bestimmten. Im August des Vorjahres wurde für den Medianpreis von 375.000 Dollar z.B. ein nagelneues Haus (ohne Pool) mit 1900 sqft im Naples Park verkauft. Im Juli dieses Jahres wurde für den Medianpreis von 275.000 Dollar ein 2004 gebautes Condo mit 1928 sqft Wohnraum verkauft. Im August wurde der Median Preis von 245,375 Dollar von einem 1986 gebauten Einfamilienhaus in Naples Park (ohne Pool) mit ca. 1400 sqft Wohnfläche belegt.

Es sind also nicht die gleichen Objekte, die man heute billiger bekommt. Es werden mehr einfachere Objekte verkauft, die eindeutig nicht so viel wert sind.

Meiner Meinung werden die Objekte nicht in dem Maße günstiger wie die Zahlen das vermuten lassen, sondern die Qualität des Angebotes lässt nach. In den letzten zwei Jahren wurden die meisten guten Objekte aufgekauft. Der Großteil der Objekte, die jetzt auf dem Markt sind, wollte in den letzten zwei Jahren keiner haben. Entsprechend wenig wird im Augenblick dafür bezahlt. Es gibt natürlich immer wieder einzelne Ausnahmen (Notverkäufe wegen Umzug, zwangsenteignete Objekte), aber dass ist nicht die Masse.

Am 4. September wurden noch insgesamt 10158 Objekte angeboten (gegenüber 10227 Objekte Anfang August).

Alle Zahlen auf dieser Seite spiegeln nur über Makler angebotene und verkaufte Objekte wieder. Aktuelle Angebote und viele weitere Informationen zu Naples finden Sie auf meiner Internetseite http://www.naples-traumhaus.com/ . (*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis

Neuer Trend bei Shortsales

Die Zahl der zum Verkauf angebotenen Short-Sales ist immer noch sehr hoch. Einige Makler sind inzwischen dazu übergegangen, diese Objekte zu absoluten Schleuderpreisen abzubieten, obwohl Sie wissen, dass die Bank diesen Preis nie akzeptieren wird. Das Ergebnis ist ein hohe Anzahl von Interessenten und zahlreiche Angebote, die im Stil einer Auktion gegeneinander ausgespielt werden.

Hier ein Beispiel: In einer Golfanlage in Bonita Springs wurden Wohnungen mit ca. 1800 sqft. im Durchschnitt für 220.000 bis 250.000 Dollar. Ein Makler stellte seinen Shortsale nun mit 107.000 Dollar zum Verkauf ein, legte aber eine unabhängige Schätzung für die Wohnung über ca. 220.000 Dollar bei. Innerhalb weniger Wochen gingen 35 Angebote für die Wohnung ein. Von einem Kollegen weiß ich, dass sein Kunde knapp über 180.000 Dollar geboten hat und er damit angeblich auf dem 2. Platz läge.

Ich finde dieses Vorgehen aus folgenden Gründen unseriös:

• Aus der Beschreibung geht nicht hervor, dass dieses Angebot als Mindestangebot zu verstehen ist. Viele Käufer meinen, dass Sie bei einem Vollpreisangebot die Wohnung zu diesem Preis kaufen können.


• Allen anderen Verkäufern in der Anlage wird dieses Objekt immer wieder als Vergleich genannt. Selbst wenn man dies den Interessenten erklärt, bleibt doch unbewußt der Verdacht bestehen, dass die anderen Objekte überteuert sind.

Es laufen inzwischen auch schon zahlreiche Beschwerden beim Maklerverband gegen diese Vorgehensweise. Sie ist zwar legal wohl nicht zu beanstanden, aber es ist fraglich, ob sie mit den ethischen Verpflichtungen des Maklerverbandes konform sind.

Insbesondere für Kunden, die nicht vor Ort sind, sind Shortsales generell eine ziemlich problematische Angelegenheit. Bei einem regulär oder einem von einer Bank angebotenen zwangsenteignenten Objekt weiß man im Regelfall nach einem Tag, ob das Abgebot angenommen wurde. Bei einer Ablehnung kann sich der Käufer noch während seines Aufenthaltes entscheiden, ob er ein höheres Angebot abgibt, oder sich ein anderes Objekt kauft. Bei einem Short-Sale dauert es im Regelfall 30 - 60 Tage, bis man weiß, ob die Bank das Angebot annimmt. Lehnt die Bank ab, ist der Kunde meist schon wieder in Europa. Andere Objekte, die man sich während des Aufenthaltes angeschaut hat, sind inzwischen verkauft.

Positiver Trend setzt sich fort

Der Juli zeigte eine erfreuliche Fortsetzung der positiven Tendenz. Fast 80% mehr Vertragsabschlüsse als im Vergleichsmonat des Vorjahrs und damit der 4. Monat in Folge, in dem die Vertragsabschlüsse gestiegen sind, könnten auf ein Ende des schwachen Immobilienmarktes hindeuten. Insgesamt gingen 490 Objekte unter Vertrag im Vergleich zu 274 im Vorjahr.




Die Preisentwicklung bei den verkauften Immobilien zeigte allerdings wieder stärker nach unten. Der Median Preis (*1* siehe unten) zeigte mit 280.000 Dollar gegenüber 315.000 Dollar im Vormonat wieder eine deutliche Abwärtstendenz. Gegenüber dem Vergleichsmonat des Vorjahres war der Rückgang mit 105.000 Dollar noch eklatanter.

Dieser Rückgang bedeutet nicht, dass die Preise einzelner Objekte so stark gefallen sind. Zum einen werden zur Zeit viele Objekte im unteren Preissegment verkauft. Zum anderen wurden viele Objekte aus sogenannten Shortsales und Zwangsenteignungen verkauft. Bei denen muss der Käufer mehr Nebenkosten übernehmen und der Renovierungsaufwand ist meist höher als bei regulär verkauften Objekten. Dies spiegelt sich im Verkaufspreis aber nicht wieder.

Am 5. August wurden noch insgesamt 10227 Objekte angeboten (gegenüber 10508 Objekte Anfang Juli).

Auch in Bonita Springs zeigen die Berkaufszahlen deutlich nach oben. Im 5. Monat in Folge lagen die Vertragsabschlüsse im Juli über der Zahl im Vormonat. 89 Vertragsabschlüsse in diesem Jahr standen 57 Vertragsabschlüsse im Vorjahr gegenüber.

Alle Zahlen auf dieser Seite spiegeln nur über Makler angebotene und verkaufte Objekte wieder. Aktuelle Angebote und viele weitere Informationen zu Naples finden Sie auf meiner Internetseite http://www.naples-traumhaus.com/ .
(*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis

Zwangsenteignungen im Collier und Lee-County am Steigen

Ausgelöst durch die Bankenkrise und wirtschaftliche Probleme waren im letzten Jahr verschiedene Hausbesitzer in Südwestflorida in Zahlungsschwierigkeiten gekommen. Diese Probleme führen nun mit einer entsprechenden Zeitverzögerung zu Zwangsenteignungen dieser Grundstücke. Im Juni wurden insgesamt 716 Anträge auf Zwangsenteignung durch Banken eingereicht. Viel schlimmer traf es das Lee-County, wo 2158 Anträge eingereicht wurden. Im Collier County sind viele Einheimische, die Ihre Häuser in den Golden Gate Estates oder in Immokalee haben, von diesen Maßnahmen betroffen.

Seit Juni finden Sie auf meiner Webseite eine Zusammenstellung mit interessanten Objekten aus Zwangsenteignungen (auf amerikanisch: Foreclosure). Es handelt sich dabei meistens um recht günstige Objekte. Der Kauf unterscheidet sich aber in einigen Punkten von einem regulären Kauf. Die wichtigsten Unterschiede finden Sie ebenfalls auf meiner Webseite.

Positiver Trend setzt sich im Juni fort

Die Zahl der unter Vertrag gegangenen Immobilien zeigte auch im Juni eine Fortsetzung des positiven Trends. Gegenüber dem Vergleichsmonat des Vormonats steigerte sich die Zahl um mehr als 60% (von 302 auf 498).

Die Preisentwicklung bei den verkauften Immobilien zeigte weiterhin leicht nach unten, wobei die letzten 3 Monate fast auf ein Erreichen der Talsohle hindeuten. Hier pendelte sich der Median Preis (*1* siehe unten) bei ca. 315.000 Dollar ein.

Am 4. Juli wurden noch insgesamt 10508 Objekte (360 weniger als im Vormonat) angeboten.

Von den besonders beliebten neueren Einfamilienhäusern (Baujahr ab 2004 für unter 500.000 Dollar) werden zur Zeit noch 665 Objekte angeboten (27 weniger als im Vormonat), wovon allerdings 283 Einheiten in den Golden Gate Estates (also in den Waldgebieten mindestens 15 km landeinwärts) liegen. Insgesamt 146 dieser Objekte wurden 2008 bereits verkauft und 94 weitere sind unter Vertrag (davon aber zusammen nur 72 in den Golden Gate Estates).

Insgesamt 470 Wohnungen bzw. Reihenhäuser mit einem Baujahr ab 2004 und einem Preis von unter 300.000 Dollar werden zur Zeit noch angeboten. 108 dieser Objekte wurden in diesem Jahr bereits verkauft, 45 weitere sind unter Vertrag.

Hier noch eine interessante Statistik zum Schluss. Verkaufen sich neuere Objekte generell besser als ältere Objekte. Diese Statistik zeigt anderes:

Dieses Jahr am besten verkauft haben sich bisher Objekte, die zwischen 1990 und 2000 gebaut sind. Dafür gibt es mehrere Gründe. Einige der bei Amerikanern sehr begehrten Anlagen (z.B. Pelican Bay) haben fast keine neueren Objekte. Der Einstiegspreis ist bei diesen Objekten meistens auch relativ günstig. Ob es sich allerdings auf die Dauer rechnet, ist fraglich. Höhere Versicherungsprämien, geringerer Wiederverkaufswert und Reparaturen machen die Einsparungen bei der Anschaffung oft schnell zunichte.

Alle Zahlen auf dieser Seite spiegeln nur über Makler angebotene und verkaufte Objekte wieder. Aktuelle Angebote und viele weitere Informationen zu Naples finden Sie auf meiner Internetseite http://www.naples-traumhaus.com/ .

(*1*) Zur Ermittlung des Median-Preis werden die Preise aller verkauften Objekte aufsteigend sortiert. Die Zahl der verkauften Objekte wird durch 2 dividiert und der Median-Preis ist genau dieser Eintrag in der Liste. Z.B. wäre bei 500 verkauften Objekten der 250. Eintrag in der Liste der Median-Preis. Diese Art der Mittelwertermittlung wird sehr gerne verwendet, da sie nicht so anfällig gegen die super teuren Immobilien in Naples (15 Millionen und mehr) ist. Der Durchnittspreis wird durch den Verkauf von zwei oder drei dieser teuren Häuser viel stärker beeinflusst als der Median-Preis

Basis für Grundsteuererhebung nach 53 Jahren erstmals gesunken

Obwohl Neubauten mit einem Wert von 2 Milliarden Dollar hinzugekommen sind, hat sich der Wert des Grundbesitzes im Collier-County um 4% gegenüber der Schätzung in 2007 reduziert. Der für die Grundsteuererhebung ermitteltete Gesamtwert der Immobilien liegt bei 102 Milliarden Dollar. Ohne die Neubauten wäre der Rückgang mit 6,6% sogar noch deutlicher ausgefallen. Da der zur Ermittlung der Grundsteuer verwendete Prozentsatz vermutlich gleich bleibt, wird auch die Steuerbelastung für viele Hausbesitzer sinken. Wie stark der einzelne Hausbesitzer entlastet wird, hängt stark von der Entwicklung des Immobilienmarkt im entsprechenden Teilgebiet ab.
Wir Makler hatten eigentlich noch mit einem stärkeren Rückgang gerechnet, da die Preise im letzten Jahr sicherlich um mehr als 6,6 % gefallen waren. Wenn Ihnen der geschätzte Wert für Ihr Haus zu hoch erscheint, sollten Sie auf alle Fälle Einspruch legen. Versuchen Sie Vergleichsobjekte anzugeben, die im letzten Jahr verkauft wurden.